最終更新：2026年9月
※本記事は2026年9月時点の公開情報にもとづく一般的な解説です。税額や制度の適用可否は個別の事実関係によって変わります。実際の判断は必ず顧問税理士にご確認ください。
- サービスチャージとは何か｜ドバイ不動産で毎年必ずかかる固定コスト【図解あり】
- DLDの公式インデックスで2026年度の承認額を14物件分そのまま読んだ
- 内訳を9カテゴリに分解する｜お金はどこに消えているのか
- 同じダウンタウンで4倍違う｜ブルジュ・ハリファの内訳を見る
- 面積単価に含まれない費用が3つある
- 表面利回りは実質いくつになるか｜エリア別に引き算した【図解あり】
- 賃料に対する比率で見ると、安いエリアほど負担が重い
- ヴィラ・タウンハウスは桁がひとつ違う
- サービスチャージはどう決まるのか｜RERA承認の中身
- 高すぎると思ったときの手順と、未払いのリスク
- 2026年度の予算がまだ承認されていない物件がある
- 日本の税務での扱い｜経費になるのか
- FAQ｜ドバイ不動産のサービスチャージについてよくある質問
- まとめ｜サービスチャージ相場の要点3つ
- あわせて読みたい関連記事
- 出典
サービスチャージとは何か｜ドバイ不動産で毎年必ずかかる固定コスト【図解あり】
ドバイの不動産に固定資産税はありません。それでも、保有するかぎり毎年必ず出ていくお金がひとつだけあります。サービスチャージです。共用部の管理・運営・保守・修繕の費用を住戸の面積に応じて所有者が負担する仕組みで、根拠はドバイ法2019年第6号（共同所有不動産法）です[4]。
日本語の記事の多くは、購入ガイドの一節で「エリアによってAED10〜30／sqft程度」と幅を示して終わります。ところが実際には同じダウンタウンの中だけで4倍近い差があり、表面利回りを1ポイント以上削る物件も珍しくありません。
この記事では、ドバイ土地局（DLD）が公開している公式のサービスチャージ・インデックスから、2026年度に承認された金額を14物件分そのまま読み出しました[1]。推計値や業者の肌感ではなく、RERAが承認した金額そのものを使って、エリア別の年額と表面利回りへの影響を計算しています。
1-1. 面積あたりの単価で年額が決まる
サービスチャージは「1平方フィートあたり年間AED◯◯」という単価で示され、これに専有面積を掛けたものが年額です。単価AED17.00・面積1,000平方フィート（約92.9㎡）なら年間AED17,000。法律上も持分面積に比例して割り付けると定められており（第25条(a)）[4]、同じ建物なら単価は原則として全戸共通です。
日本の分譲マンションのように「管理費＋修繕積立金」と分かれてはおらず、修繕積立（Reserved Fund）もサービスチャージの内訳のひとつとして単価に含まれています。
1-2. 払うのは所有者であって、テナントではない
賃貸に出していても、支払義務は所有者にあります。第16条(b)は賃貸借契約に別段の定めがないかぎり所有者が負担すると定めており、DLDも「テナントが払わなかったことを理由に免れることはできない」と明示しています[5]。
日本では共益費をテナントから徴収して管理会社に渡す流れが一般的ですが、ドバイでは賃料から自分で捻出する固定費と考えるのが正しい理解です。買う前の利回り計算でここを引き忘れると、数字が合わなくなります。
1-3. 日本のマンション管理費との3つの違い
- 金額が行政の承認制。管理会社はRERAの承認なしに徴収できません（第27条(a)）[4]。日本の管理組合総会にあたる意思決定が、規制当局の審査に置き換わっています。
- 年1回、丸ごと請求されるのが原則。月払いではなく年度予算として請求され、分割は管理会社ごとの運用に委ねられます[7]。
- 未払いは住戸の競売まで進む。管理会社は住戸に先取特権を持ち、30日の催告の後は執行判事に申し立てができます（第32条）[4]。
買い方そのものの流れはドバイのマンション購入ガイドで整理しています。ここでは「買ったあと毎年かかるお金」に絞って見ていきます。
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DLDの公式インデックスで2026年度の承認額を14物件分そのまま読んだ
2-1. Mollakの「Service Charge Index」は誰でも引ける
ドバイ土地局は共同所有不動産の管理をMollak（ムッラーク）という電子システムで一元管理しています。管理会社の登録、年間予算の承認、請求書の発行、エスクロー口座の監視までがこの中で完結します[3]。
そのMollakに「Service Charge Index」という公開照会画面があります[2]。本記事の数字は2026年9月22日にこの画面から取得したもので、登録プロジェクトは5,786件ありました。
- プロジェクト名・用途（住宅／店舗／オフィスなど）・年度を選ぶだけで結果が出る
- RERAが承認した単価がカテゴリ別の内訳つきで表示される
- 管理会社名とエスクロー口座の銀行名まで確認できる
- DLDの案内では対象者は「All」、所要時間は「Immediate」[1]
- 所有者でなくても、購入を検討している段階で引ける
2-2. 実測結果：AED2.60〜66.16と25倍の開きがあった
日本人が候補にしやすいエリアから、住宅用（Residential）の2026年度承認額を14物件分取得しました。結果は1平方フィートあたりAED2.60からAED66.16まで、25倍の開きです。
価格帯が上がるほどサービスチャージも上がる、という単純な比例関係ではありません。共用施設をどれだけ抱えているかと、建物の維持がどれだけ難しいかで決まります。市場全体の値動きはドバイ不動産価格の推移と価格変動サイクルにまとめていますが、保有コストは価格とは別の論理で動きます。
2-3. エリア別の2026年度承認額（14物件）
| 物件／エリア | 用途 | AED/sqft | 駐車場（1台・年） | 管理会社 |
|---|---|---|---|---|
| ブルジュ・ハリファ アルマーニ・レジデンス／ダウンタウン | 住宅 | 66.16※ | — | EMAAR Community Management |
| エグゼクティブ・ベイ／ビジネスベイ | 住宅 | 26.52 | 1,288.48 | LUXURY OA Management |
| ビーチ・ヴィスタ／エマール・ビーチフロント | 住宅 | 20.43 | — | EMAAR Community Management |
| アル・バティーン・レジデンス／JBR | 住宅 | 20.10 | 1,012.57 | DEYAAR Community Management |
| クリーク・ライズ／ドバイ・クリーク・ハーバー | 住宅 | 19.50 | — | EMAAR Community Management |
| アカシア／ドバイ・ヒルズ・エステート | 住宅 | 18.47 | — | EMAAR Community Management |
| プリンセス・タワー／ドバイ・マリーナ | 住宅 | 17.77 | 1,866.72 | KINGFIELD OA Management |
| マリーナ・レジデンス／パーム・ジュメイラ | 住宅 | 17.06 | 553.12 | DH Community Management |
| 29ブールバード／ダウンタウン | 住宅 | 16.99 | — | EMAAR Community Management |
| ゴールドクレスト・ビューズ／JLT（DMCC） | 住宅 | 16.79 | — | HIGHRISE OA Management |
| ベルグラビア／JVC | 住宅 | 14.98 | 1,260.28 | DEYAAR Community Management |
| アームナ・レジデンシー／インターナショナル・シティ | 住宅 | 13.29 | — | RELIANCE OA Management |
| クラブ・ヴィラズ／ドバイ・ヒルズ・エステート | ヴィラ | 6.56 | — | EMAAR Community Management |
| アラビアン・ランチズ1（2025年度） | ヴィラ | 2.60 | — | EMAAR Community Management |
出典：DLD／Mollak「Service Charge Index」2026年度承認額（2026年9月22日取得）。※ブルジュ・ハリファは面積課金AED61.36に住戸エアコンAED4.80を加えた金額。アラビアン・ランチズ1は2026年度がまだ承認されておらず、最新の2025年度。VAT5%は含みません。
2-4. 1,000平方フィートの住戸なら年いくらか
単価のままだと実感しにくいので、1,000平方フィート（約92.9㎡）の住戸に換算しました。ドバイの1ベッドルームは700〜900平方フィート、2ベッドルームは1,100〜1,400平方フィートが目安なので、「広めの1LDKから標準的な2LDK」のイメージです。
円換算は1AED＝42.87円（2026年9月21日17:01 UTC時点の仲値）で計算しています[29]。インターナショナル・シティの約57万円からブルジュ・ハリファの約284万円まで、同じ広さでもこれだけ違います。これが毎年、賃料が入っても入らなくても出ていくという点が重要です。
内訳を9カテゴリに分解する｜お金はどこに消えているのか
Mollakの照会結果は合計額だけでなく、カテゴリ別の内訳まで出ます。ダウンタウンの29ブールバード（2026年度・住宅用）を例に分解します。
3-1. 最大費目は「共用部の水道光熱」
最大項目はUtilities Services（共用部の水道光熱）でAED5.06、全体の約30%です。エントランス、廊下、プール、ジム、地下駐車場の照明と空調、ポンプ類の電力が入ります。
この費目は共用施設が多い物件ほど重くなるのが構造的な特徴で、プールやジムを使わない投資目的の購入者にとっては使わない設備に毎年払い続けるコストでもあります。今回の12棟では、この費目はAED2.29〜9.87に分布していました。
3-2. 修繕積立（Reserved Fund）は物件差が最も大きい
日本の修繕積立金にあたるのがReserved Fundです。29ブールバードはAED2.65ですが、今回の14物件ではAED0.04（アラビアン・ランチズ1）からAED5.02（ブルジュ・ハリファ）まで125倍の開きがありました。
積立が薄い物件は、いま払う金額こそ小さいものの、大規模修繕のときに一時金を求められるリスクを抱えています。積立金は法律上サービスチャージ本体とは別口座で保管する必要があり（第30条(e)(8)）[4]、金額の妥当性は築年数と設備の更新時期とあわせて判断します。
なお内訳にはIncomeという行があり、29ブールバードではAED-0.29とマイナス計上されています。共用部の広告看板や来客用駐車場から入る収入を住戸の負担から差し引いたもので、今回の14物件のうち9物件にこの行がありました。金額は小さいものの、管理の透明度をはかる目安になります。
同じダウンタウンで4倍違う｜ブルジュ・ハリファの内訳を見る
4-1. 保守（Maintenance）だけでAED31.59
ブルジュ・ハリファのアルマーニ・レジデンス（住宅用・2026年度）の承認額はAED61.36で、さらに住戸エアコン分としてAED4.80が別建てになっています。合計AED66.16です。
内訳を見ると、保守（Maintenance）だけでAED31.59と全体の約半分を占めています。29ブールバードの保守がAED3.08ですから、10倍以上です。ほかに清掃・警備等のサービスAED8.49、共用部の水道光熱AED8.10、管理報酬AED3.31、保険AED2.16、消防関連引当金AED1.16、修繕積立AED5.02という構成でした。
なお、同じ建物の賃貸側の数字はブルジュ・ハリファの家賃相場に、売買側の数字はブルジュ・ハリファの購入価格と実質利回りにまとめています。
4-2. 「高い建物ほど高い」ではなく「維持が難しい建物ほど高い」
保守費が突出しているのは、高さ828mの建物特有の設備（高層用エレベーター群、外壁清掃システム、加圧給水と消防設備）を維持する必要があるためと考えるのが自然です。一方で同じエマールが管理する29ブールバードはAED16.99、エマール・ビーチフロントのビーチ・ヴィスタはAED20.43。デベロッパーや管理会社が同じでも建物の設計で大きく変わるので、「エマールだから」「ダウンタウンだから」という括りではこの差を説明できません。
面積単価に含まれない費用が3つある
Mollakに出る1平方フィート単価は、請求書の総額ではありません。実務では少なくとも3つの上乗せがあります。
5-1. 駐車場は1台あたり年AED553〜1,867の別建て
Mollakの区分でAdditional Chargesにあたる費目は面積単価の合計に入っていません。その代表が駐車場料金です。今回の14物件のうち4物件にこの費目があり、金額は1台あたり年AED553.12〜1,866.72でした。
プリンセス・タワー（ドバイ・マリーナ）のAED1,866.72は、1,000平方フィートの住戸なら実質AED1.87／sqftの上乗せに相当します。2台分が付く住戸なら単純に倍です。広告やポータルの「サービスチャージ」表示には、この分が入っていないことがほとんどなので、必ず内訳を確認してください。
5-2. サービスチャージには5%のVATがかかる
UAEの付加価値税（VAT）の標準税率は5%です[15]。請求書にもVATが加算されるため、Mollakに表示される承認額は税抜きの数字と考えて計算します。1,000平方フィートでAED17,000なら、VAT込みでAED17,850。複数戸を保有していればその分だけ積み上がります。VATの公開ガイダンスはFTAが一覧化しています[16]。
5-3. 住戸のエアコン（地域冷房）はさらに別勘定
ドバイの多くの物件は地域冷房（district cooling）で冷房を供給しており、これは共用部のサービスチャージとは別に、住戸単位で契約・課金されます。最大手のEmpowerの場合、容量料金が年AED750／冷凍トン（RT）、従量料金が1RT時あたり0.568フィルス、メーター維持費が月AED30または四半期AED50という体系です[11][12]。
6RTの住戸なら容量料金だけで年AED4,500、これも毎年かかります。空室でも容量料金は止まりません。賃貸に出す場合、この負担をオーナー側が持つかテナント側が持つかは物件の売り方（いわゆるchiller-free物件かどうか）で変わります[13]。なおハウジングフィー（年間賃料の5%）はドバイ市に納めるもので、u.aeの記載どおり入居者の負担であり、DEWAの請求に合算されます[19]。
| 上乗せ項目 | 金額の目安 | 誰が負担するか | 空室でもかかるか |
|---|---|---|---|
| 駐車場料金 | 1台あたり年AED553〜1,867 | 所有者 | かかる |
| VAT | サービスチャージの5% | 所有者 | かかる |
| 地域冷房の容量料金 | 年AED750／RT（Empower） | 物件により所有者／入居者 | かかる |
| 地域冷房の従量料金 | 0.568フィルス／RT時（Empower） | 原則は入居者 | ほぼかからない |
| ハウジングフィー | 年間賃料の5% | 入居者（DEWA請求に合算） | — |
出典：DLD／Mollak（2026年9月22日取得）、Empower「Charges Explanation」、Gulf News（2024年7月3日）、u.ae「Leasing a property in the UAE」。ハウジングフィーは入居者負担のため所有者のコストには含めていません。
表面利回りは実質いくつになるか｜エリア別に引き算した【図解あり】
ここからが本題です。広告に出ている表面利回りから、サービスチャージを引くと何%になるのかを、エリアごとに計算しました。
6-1. 計算の前提
- 売出単価（AED／sqft）と表面利回り（ROI）は、Bayut「Dubai Sales Market Report H1 2026」（2026年9月2日公開）の数値[8]。
- 1平方フィートあたりの年間賃料＝売出単価×表面利回り、として逆算した。
- そこから、同じエリアの代表物件のサービスチャージ（Mollakの2026年度承認額）を差し引いた。
- 駐車場料金とVATは含めていない（含めればさらに下がる）。空室率・管理手数料・保険も考慮していない。
- サービスチャージはあくまでその物件の承認額であり、エリア平均ではない。
つまりこれは「エリアの平均値」ではなく、実在する1棟の承認額を使った下がり方の実例です。比較はすべて同じ日・同じ方法で取得しています。
6-2. 結果｜下げ幅は0.48〜2.08ポイント
| エリア（参照物件） | 売出単価(AED/sqft) | 表面利回り | 1sqftの年間賃料 | サービスチャージ | 控除後の利回り | 低下幅 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ダウンタウン（29ブールバード） | 3,179 | 5.46% | AED173.57 | AED16.99 | 4.93% | -0.53pt |
| ダウンタウン（ブルジュ・ハリファ） | 3,179 | 5.46% | AED173.57 | AED66.16 | 3.38% | -2.08pt |
| ドバイ・マリーナ（プリンセス・タワー） | 2,111 | 5.88% | AED124.13 | AED17.77 | 5.04% | -0.84pt |
| ビジネスベイ（エグゼクティブ・ベイ） | 2,124 | 6.29% | AED133.60 | AED26.52 | 5.04% | -1.25pt |
| ドバイ・ヒルズ（アカシア） | 2,522 | 6.30% | AED158.89 | AED18.47 | 5.57% | -0.73pt |
| JVC（ベルグラビア） | 1,470 | 7.15% | AED105.11 | AED14.98 | 6.13% | -1.02pt |
| パーム・ジュメイラ（マリーナ・レジデンス） | 3,529 | 4.48% | AED158.10 | AED17.06 | 4.00% | -0.48pt |
出典：Bayut「Dubai Sales Market Report H1 2026」（2026年9月2日公開／2026年9月22日取得）とDLD／Mollakの2026年度承認額（2026年9月22日取得）から計算。駐車場料金とVATは含めていません。
6-3. ビジネスベイとドバイ・マリーナは、引くと並ぶ
表で最も注目すべきはビジネスベイとドバイ・マリーナの逆転です。表面利回りはビジネスベイが6.29%、ドバイ・マリーナが5.88%で、0.41ポイントの差がついています。ところがサービスチャージを引くと、どちらも5.04%でぴたりと並びます。
エグゼクティブ・ベイのサービスチャージがAED26.52と、プリンセス・タワーのAED17.77より約1.5倍高いためです。「ビジネスベイのほうが利回りが高い」という広告上の比較は、保有コストを入れた瞬間に消えます。
ドバイ・ヒルズ・エステートとビジネスベイも表面では6.30%対6.29%と互角ですが、控除後は5.57%対5.04%と0.53ポイントの差がつきました。エリア単位で利回りを比べるときは、賃料だけでなく承認済みサービスチャージまでそろえて並べてください。
6-4. ブルジュ・ハリファは5.46%から3.38%まで落ちる
最も落差が大きいのがブルジュ・ハリファです。ダウンタウンの表面利回り5.46%に対して、控除後は3.38%。2.08ポイント、率にして38%が保有コストで消えます。
同じダウンタウンでも29ブールバードなら4.93%が残ります。「どのエリアを買うか」より「どの建物を買うか」のほうが利回りへの影響が大きい局面がある、ということです。
同じ表面利回りでも、手残りは物件ごとに違います。
ご検討中の住戸について、2026年度の承認額と過去数年の推移、駐車場料金の有無まで確認したうえで、控除後の利回りを計算してお渡しします。
しつこい営業はいたしません。
賃料に対する比率で見ると、安いエリアほど負担が重い
「年間賃料の何%がサービスチャージで消えるか」という見方をすると、別の景色が出てきます。
7-1. 9.8%から38.1%まで
| エリア（参照物件） | 1sqftの年間賃料 | サービスチャージ | 賃料に対する比率 |
|---|---|---|---|
| ダウンタウン（29ブールバード） | AED173.57 | AED16.99 | 9.8% |
| パーム・ジュメイラ（マリーナ・レジデンス） | AED158.10 | AED17.06 | 10.8% |
| ドバイ・ヒルズ（アカシア） | AED158.89 | AED18.47 | 11.6% |
| ドバイ・マリーナ（プリンセス・タワー） | AED124.13 | AED17.77 | 14.3% |
| JVC（ベルグラビア） | AED105.11 | AED14.98 | 14.3% |
| ビジネスベイ（エグゼクティブ・ベイ） | AED133.60 | AED26.52 | 19.9% |
| ダウンタウン（ブルジュ・ハリファ） | AED173.57 | AED66.16 | 38.1% |
出典：Bayut「Dubai Sales Market Report H1 2026」とDLD／Mollakの2026年度承認額（いずれも2026年9月22日取得）から計算。駐車場料金とVATは含めていません。
7-2. サービスチャージは賃料ほどエリア差がない
この表の含意ははっきりしています。賃料は1平方フィートあたりAED105〜174と1.65倍の幅があるのに対し、サービスチャージはAED14.98〜18.47（ブルジュ・ハリファとビジネスベイを除く）と1.23倍しか違いません。
清掃も警備もエレベーターの保守も、高級エリアだから何倍も高くなるわけではないからです。結果として賃料の安いエリアほど比率が上がります。JVCとドバイ・マリーナがどちらも14.3%で並ぶのが、その構造を端的に示しています。
「利回りが高いから安いエリアを買う」という判断は、比率で見ると思ったほど有利ではないことがあります。ドバイ・マリーナのエリアガイドのような個別エリアの検討に入る前に、この比率を一度出しておくと冷静に比べられます。
7-3. 空室が出ると比率はさらに跳ね上がる
ここまでの計算はすべて満室を前提にしています。実際には入居者の入れ替わりで空室期間が出ます。賃料はゼロになってもサービスチャージは止まりません。
ビジネスベイ（満室なら19.9%）を例に、空室期間だけを動かすと比率はこう動きます。
- 満室：19.9%
- 1か月空室：21.7%
- 2か月空室：23.9%
- 3か月空室：26.5%
短期賃貸（ホリデーホーム）で回す場合は、稼働率が下がった月ほどこの固定費が重くのしかかります。
ヴィラ・タウンハウスは桁がひとつ違う
8-1. AED2.60〜6.56
今回取得したヴィラ2件は、クラブ・ヴィラズ（ドバイ・ヒルズ）がAED6.56、アラビアン・ランチズ1が2025年度でAED2.60でした。マンションの13.29〜66.16と比べて2分の1から25分の1です。アラビアン・ランチズ1はマスターコミュニティ費AED1.08が最大項目で、共用部の水道光熱はAED0.35しかありません。エレベーターも共用ロビーも地下駐車場もないので、維持するものが少ないのです。
8-2. ただし自前の維持費が別に要る
その代わり、ヴィラは住戸の外壁・屋根・庭・プール・エアコン室外機を自分で維持します。マンションならサービスチャージに含まれる作業が、ヴィラでは自己負担の修繕費として出ていきます。つまり「ヴィラはサービスチャージが安い」は事実でも、「保有コストが安い」とは限りません。庭とプールの維持費はMollakには出てこないので、現地の管理会社に別途見積もりを取る必要があります。
サービスチャージはどう決まるのか｜RERA承認の中身
「なぜこの金額なのか」を追えるのが、ドバイの制度の強みです。手続きは法律で定められています。
9-1. サービスごとに3社以上の相見積もりが要件
DLDの申請案内によると、承認申請で提出する書類には「各サービス提供者について最低3件の競争見積り」が明記されています[6]。清掃、警備、エレベーター保守といった業務ごとに相見積もりを取った証拠が要る、ということです。
日本の管理組合でも相見積もりは推奨されますが、行政への申請要件として義務づけられているのはドバイの特徴です。金額に疑問があるとき、所有者が「3社の見積もりを見せてほしい」と正面から言える根拠になります。
9-2. 監査法人の検証がないと承認されない
第27条(b)は、RERAに認定された監査法人が検証した予算でなければ承認できないと定めています[4]。申請書類にも「認定監査人による外部財務監査報告書」が挙がっています。なお承認申請自体は無料で、DLDの案内では所要時間25分とされています[6]。
9-3. 集めた金は7営業日以内にエスクロー口座へ
第30条(a)は、管理会社に対して物件ごとにRERAが認める銀行でサービスチャージ専用口座を開設する義務を課しています。さらに第30条(b)で、徴収から7営業日以内にその口座へ入金しなければなりません[4]。
第30条(c)では、この口座の資金は管理会社の債権者による差押えの対象にならないと定められています。管理会社が破綻しても住民が積んだ金は守られる設計です。支払方法は請求書記載のエスクロー口座への直接送金、管理会社のポータル、電子決済のいずれかです[7]。
さらに、緊急支出や設備更新に備える現金積立は第30条(e)(8)によりサービスチャージ口座とは別の口座に預け入れる必要があり、RERAは第33条(a)(3)に基づいて収入と支出を監査する権限を持ちます[4]。
高すぎると思ったときの手順と、未払いのリスク
10-1. まず管理会社、次にRDC（賃貸紛争解決センター）
金額に納得できない場合、最初にやることはMollakで承認額と内訳を確認することです。前年度と並べれば、どの費目が増えたのかを特定できます。そのうえで管理会社に説明を求め、合意できなければRDC（Rental Dispute Centre／賃貸紛争解決センター）に申し立てます。第42条により紛争はいずれの当事者もRDCに持ち込めます[14]。DLDも、RERA承認済みの請求書が紛争時の判断基準になると説明しています[5]。
さらに第38条により、RERAは建物の管理会社を交代させることができます[14]。ただし日本人オーナーが単独でここまで進めるのは負担が大きいので、現地の管理会社やエージェントを通じて同じ建物の所有者と連携するのが現実的です。
10-2. 未払いは先取特権から競売まで進む
最もやってはいけないのが「納得できないから払わない」です。第32条(a)で管理会社は未払い分について住戸に先取特権を持ち、第32条(b)で30日の書面催告の後はRDSCの執行判事に申し立てができ、第32条(c)では裁判所が住戸を競売にかけて回収を命じることができます[4]。
DLDも、未払いが積み上がると「サービスチャージと利用料の精算のためにその住戸を売却する」ことになると明示しています[5]。争うなら払ったうえで争うのが鉄則です。
2026年度の予算がまだ承認されていない物件がある
今回の実測でもうひとつ見えたことがあります。すべてのプロジェクトに2026年度の承認額があるわけではないという事実です。
11-1. JBRの主要タワーは2018年で止まっていた
JBRの代表的なタワーを照会すると、選べる年度が2016〜2018年で止まっているものが複数ありました（アムワージュ4は2015〜2017年、バハール1・2は2016〜2018年）。一方、同じJBRでもアル・バティーン・レジデンスは2024〜2026年が選べます。
これは「サービスチャージがかかっていない」という意味ではなく、マスターコミュニティ側の枠組みで管理されているなど、Mollak上の登録単位が違うためと考えられます。照会して出てこない場合は、管理会社に直接確認するしかありません。
11-2. アラビアン・ランチズ1は2025年度が最新だった
アラビアン・ランチズ1は、2026年9月22日時点で選べる年度が2024年と2025年まででした。年度途中で承認が下りるケースがあるため、「最新の承認年度がいつか」を必ず確認してください。
| 照会したプロジェクト | エリア | 選べる最新年度 | 2026年度の承認 |
|---|---|---|---|
| アル・バティーン・レジデンス | JBR | 2026 | あり |
| バハール1・2 | JBR | 2018 | なし |
| アムワージュ4 | JBR | 2017 | なし |
| エグゼクティブ・ベイ | ビジネスベイ | 2026 | あり |
| ベイ・スクエア01 | ビジネスベイ | 2018 | なし |
| メラーノ | ビジネスベイ | 2022 | なし |
| アラビアン・ランチズ1 | アラビアン・ランチズ | 2025 | なし |
| 29ブールバード | ダウンタウン | 2026 | あり |
出典：DLD／Mollak「Service Charge Index」（2026年9月22日取得）。住宅用（Residential）の照会結果。「なし」はその時点で2026年度が選択肢に出てこなかったことを意味し、将来承認される可能性を否定するものではありません。
11-3. 買う前に「最新の承認年度」を確認する手順
- Mollakの「Service Charge Index」を開く[2]。
- プロジェクト名を選ぶ（登録数は5,786件。物件名で検索できる）。
- 用途でResidentialを選ぶ。用途に Residential が出てこない場合は、その登録単位に住宅がない。
- 年度の選択肢を見て、最新が2026年かどうかを確認する。
- 「Calculate」を押すと、カテゴリ別の単価・管理会社名・エスクロー口座の銀行名まで表示される。
売主やエージェントの提示額とこの画面の数字が食い違っていたら、その場で理由を聞いてください。広告のサービスチャージは古い年度の数字であることが珍しくありません。視察時の確認項目はドバイ不動産視察のチェックポイントにまとめています。
日本の税務での扱い｜経費になるのか
12-1. 賃貸中なら不動産所得の必要経費になる
日本の居住者がドバイの不動産を賃貸に出している場合、その賃料は日本でも不動産所得として課税されます。国税庁が不動産所得の必要経費として挙げているのは次のようなものです[25]。
- 固定資産税
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
サービスチャージは共用部の管理・運営・保守・修繕の実費負担なので、賃貸に供している期間に対応する部分は必要経費に算入するのが自然です。ただし内訳のうちReserved Fund（修繕積立）の扱いは、実際に支出されたのか積み立てただけなのかで判断が分かれる可能性があるため、顧問税理士に個別に確認してください。
賃料の収入計上時期は、契約で支払日が定められていればその支払日、なければ実際に支払を受けた日が原則です[26]。ドバイでは年払い小切手の慣行が残るため入金日と計上日がずれやすい点に注意してください。個人の税金の全体像はドバイの個人向け税制の解説にまとめています。
12-2. 売却時の取得費・譲渡費用には入らない
保有中に払ったサービスチャージは、売却時の取得費には含まれません。国税庁が取得費として挙げているのは、購入代金、購入手数料、設備費・改良費、登録免許税・不動産取得税・印紙税などで、保有期間中の管理費用は含まれていません[27]。
譲渡費用についても、挙げられているのは仲介手数料、測量費、印紙代、立退料、取壊し費用といった「売るために直接かかった費用」で、サービスチャージは該当しません[28]。
つまり賃貸していれば毎年の経費、賃貸していなければ単なる持ち出しになります。売却時にまとめて回収できるものではない、という理解が実務上は重要です。売却まわりの費用と手続きはドバイ不動産の売却ガイドで整理しています。
請求はAED建てなので円換算が必要です。管理会社が発行する請求書（Mollak経由のタックスインボイス）と送金記録を、年度・物件名・単価・面積・VAT額が読み取れる形で保存しておいてください。
13-1. 買う前にやる4つの確認
| 確認すること | やり方 | 見るポイント |
|---|---|---|
| ① 最新の承認年度と単価 | MollakのService Charge Indexでプロジェクト名・Residential・年度を選ぶ[2] | 2026年度があるか。無ければ最新年度と、なぜ無いのかを管理会社に確認 |
| ② 駐車場料金の有無 | 同じ照会結果のAdditional Chargesを見る | 1台あたりの年額と、その住戸に何台付くか |
| ③ 修繕積立の水準 | 内訳のReserved Fundを見る | 築年数に対して薄くないか。薄ければ将来の一時金リスク |
| ④ 冷房の契約形態 | 売主・エージェントに地域冷房かどうかを確認 | 容量料金（Empowerなら年AED750／RT）を誰が負担するか[11] |
①〜③はMollakの1回の照会で全部わかります。所要時間は数分で、所有者でなくても照会できます。
この4つを埋めてから利回りを計算すれば、広告の表面利回りと実際の手残りの差で驚くことはなくなります。
FAQ｜ドバイ不動産のサービスチャージについてよくある質問
- Qドバイ不動産のサービスチャージの相場はいくらですか？
- A
マンションで1平方フィートあたり年AED13〜27、ヴィラで年AED2.6〜6.6が実務的なレンジです。
DLDのMollakで2026年度の承認額を14物件分確認したところ、マンション12棟のうち10棟がAED13.29〜26.52に収まりました。1,000平方フィート（約92.9㎡）なら年間AED13,290〜26,520、日本円でおよそ57万〜114万円です（1AED＝42.87円・2026年9月21日時点）。ブルジュ・ハリファのAED66.16は例外的な水準です。
- Qサービスチャージは所有者とテナントのどちらが払いますか？
- A
賃貸に出していても、支払義務は所有者にあります。
ドバイ法2019年第6号の第16条(b)は、賃貸借契約に別段の定めがないかぎり所有者が負担すると定めています。ドバイ土地局も、テナントが払わなかったことを理由に所有者が免れることはできないと明示しています。日本の共益費とは仕組みが違うので、賃料から自分で捻出する固定費として利回り計算に入れてください。
- Q購入前に、その物件のサービスチャージを自分で調べられますか？
- A
調べられます。DLDのMollakにある「Service Charge Index」は、所有者でなくても無料で照会できます。
プロジェクト名・用途（Residentialなど）・年度を選ぶだけで、RERAが承認した単価がカテゴリ別に表示され、管理会社名とエスクロー口座の銀行名まで確認できます。2026年9月22日時点で5,786件のプロジェクトが登録されていました。広告に載っている金額が古い年度のものであることは珍しくないので、必ず自分で照会してください。
- QMollakに出ている単価が、そのまま毎年の支払額になりますか？
- A
なりません。駐車場料金とVAT5%が別にかかります。
駐車場はMollakの区分ではAdditional Chargesにあたり、面積単価の合計に含まれていません。今回の実測では1台あたり年AED553〜1,867でした。さらにサービスチャージには5%のVATが加算され、地域冷房の容量料金（Empowerなら年AED750／冷凍トン）も住戸単位で別に発生します。
- Q金額に納得できない場合、支払いを止めてもよいですか？
- A
止めてはいけません。未払いは住戸の競売まで進みます。
第32条により、管理会社は未払いサービスチャージについて住戸に先取特権を持ち、30日の書面催告の後は執行判事に申し立てができ、裁判所は住戸を競売にかけて回収を命じることができます。異議があるときは支払ったうえで、Mollakで内訳を確認し、管理会社に説明を求め、それでも解決しなければRDC（賃貸紛争解決センター）に申し立てるという順で進めてください。
まとめ｜サービスチャージ相場の要点3つ
DLDの公式インデックスから2026年度の承認額を14物件分読み出した結果、次の3点がはっきりしました。
- 相場はAED13.29〜26.52／sqftが実務的なレンジ。今回のマンション12棟のうち10棟がこの範囲に収まりました。ブルジュ・ハリファのAED66.16は例外で、ヴィラはAED2.60〜6.56と桁がひとつ下がります。
- 表面利回りは0.48〜2.08ポイント下がる。ビジネスベイ（6.29%）とドバイ・マリーナ（5.88%）は、サービスチャージを引くとどちらも5.04%で並びます。表面だけで比べると順位を読み違えます。
- 面積単価は請求総額ではない。駐車場（1台あたり年AED553〜1,867）、VAT 5%、地域冷房の容量料金（年AED750／RT）が別にかかります。
そして最も大事なのは、これらがすべて買う前に無料で調べられるということです。MollakのService Charge Indexは所有者でなくても引けます[1]。物件名さえ分かれば、数分でその建物の2026年度の承認額と内訳が出ます。
ドバイ不動産は2026年第1四半期だけで取引額AED2,520億（前年同期比31%増）という市場です[20][21]。買える物件が多いということは、比較の手間を惜しんだ分だけ差がつくということでもあります。サービスチャージは、その比較を数字でできる数少ない項目です。
※本記事は税務の一般的な解説を目的としたものであり、個別の事案の結果を保証するものではありません。詳細については、必ず顧問税理士へご相談ください。
保有コストまで入れた収支を、物件単位でご相談ください。
候補物件の2026年度サービスチャージ、駐車場料金、冷房の契約形態を確認したうえで、購入後のキャッシュフローを整理してご提案します。
ご相談内容だけのお問い合わせでも構いません。
次に読むなら：【2026年最新】ドバイ不動産の購入諸費用はいくら？DLD4%・登記・仲介の実額を価格帯別に計算
あわせて読みたい関連記事
出典
- [1] DLD「Service Charge Index」サービス概要 / dubailand.gov.ae
- [2] Mollak「Service Charge Index」照会画面 / mollak.dubailand.gov.ae
- [3] Mollak「About Us」 / mollak.dubailand.gov.ae
- [4] ドバイ法2019年第6号（共同所有不動産法） / dlp.dubai.gov.ae
- [5] DLD「Owner is obliged to pay service and usage charges」 / dubailand.gov.ae
- [6] DLD「Approval of service fees and utilization fees」 / dubailand.gov.ae
- [7] Mollak「Service Charge Payment」 / mollak.dubailand.gov.ae
- [8] Bayut「Dubai Sales Market Report H1 2026」 / bayut.com
- [9] Bayut「Dubai Rental Market Report H1 2026」 / bayut.com
- [10] Bayut「Average Price Per Square Foot in Dubai」 / bayut.com
- [11] Empower「Charges Explanation」 / empower.ae
- [12] Gulf News「District cooling charges in Dubai」 / gulfnews.com
- [13] Bayut「Chiller-free vs District Cooling」 / bayut.com
- [14] Khaleej Times「How villa owners can contest unfair hikes」 / khaleejtimes.com
- [15] FTA「VAT」 / tax.gov.ae
- [16] FTA「Guides, References & Public Clarifications」 / tax.gov.ae
- [17] u.ae「Buying property in Dubai」 / u.ae
- [18] u.ae「Utilities in Dubai」 / u.ae
- [19] u.ae「Leasing a property in the UAE」 / u.ae
- [20] DLD「Transactions surge 31% to AED252bn in Q1 2026」 / dubailand.gov.ae
- [21] Dubai Media Office「Transactions surge 31% in Q1 2026」 / mediaoffice.ae
- [22] DLD「Rental market charts stable trajectory」 / dubailand.gov.ae
- [23] DLD「Real Estate Data」 / dubailand.gov.ae
- [24] DLD「Real Estate Transaction」 / dubailand.gov.ae
- [25] 国税庁 No.1370 不動産所得の課税のしくみ / nta.go.jp
- [26] 国税庁 No.1376 不動産所得の収入計上時期 / nta.go.jp
- [27] 国税庁 No.3252 取得費となるもの / nta.go.jp
- [28] 国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた / nta.go.jp
- [29] xe.com「AED to JPY」 / xe.com
- [30] Driven Properties「Service Charge Index 2026」 / drivenproperties.com
- [31] Luxhabitat「Dubai Service Charges Guide」 / luxhabitat.ae
※本文中の数値は2026年9月22日に各出典を開いて確認したものです。為替は1AED＝42.87円（2026年9月21日17:01 UTC・xe.com仲値）。承認額は年度ごとに改定されるため、購入判断にあたっては必ず最新の承認年度をMollakでご確認ください。
