【本記事の執筆について】 本記事はドバイ土地局（DLD）およびRERA（不動産規制庁）の正規ライセンスを取得したBITEX TRUST REAL ESTATE L.L.C（RERA登録番号：1575622）が執筆しています。すべての情報は公式データと規制に基づいており、投資家の皆様がゴールデンビザの条件・費用・手続きを正しく理解した上で申請を検討していただくための実践的なガイドを提供します。
最終更新：2026年10月5日
ゴールデンビザとは｜通常の居住ビザ・投資家ビザとの違い
1-1 スポンサー不要・長期出国でも失効しない長期居住ビザ
ゴールデンビザは、UAEが投資家・専門人材向けに用意している長期居住ビザ制度です。通常の居住ビザとの最大の違いは2点あります。
1点目は、雇用主や現地の保証人（スポンサー）を必要としない点です(*5)。
2点目は、通常の居住ビザが6か月以上の国外滞在で失効するのに対し、ゴールデンビザは長期間UAE国外に滞在してもビザ自体が失効しない点です(*1)。
この2つの特徴により、日本に拠点を置きながらドバイに資産を持つ投資家にとって、実務上の自由度が大きく高まります。
1-2 投資家ビザ（2年）との違い
投資家ビザ（2年）は2026年4月の制度変更により、単独名義であれば最低投資額の要件自体が撤廃されています。共同名義で取得する場合のみ、1人あたりAED40万以上の持分が必要です(*7)。
本章で扱うゴールデンビザは、これとは別の、より投資額の大きい・有効期間の長い制度です。不動産投資でゴールデンビザを取得するには、AED200万以上の投資が必要になりますが、その分、有効期間はDLDの案内では2年ではなく10年（UAE政府ポータルでは5年）となり、更新も原則自動更新の扱いになります(*2)。
両者は排他的な制度ではなく、投資額に応じて選択する制度と理解しておくとよいでしょう。
1-3 参考｜不動産投資以外の主な取得ルート
ゴールデンビザには不動産投資以外にも複数の取得ルートがあります。
代表的なものとして、預金・投資ファンドへの出資等でAED200万以上を投資する「公開投資家ルート」、UAE国内で一定規模以上の事業を営む「起業家ルート」、特定分野で高い専門性を持つ人材を対象とする「専門人材・科学者・イノベータールート」などがあります。
有効期間や更新条件はルートによって異なります。不動産投資ルートについては、ドバイ土地局（DLD）の公式サービスページでは10年間とされている一方、UAE政府ポータル（u.ae、2026年7月更新）の一覧表では5年間と記載されており、公的機関の間で表記が分かれています。申請の際は、DLDまたはICPに有効期間を確認してください。
本記事では、Bitexが専門とする不動産投資によるルートに絞って解説します。
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1-4 発行実績の推移｜ドバイで急増している長期居住ビザ
ドバイ総局（GDRFA）の公式発表によると、ドバイで発行されたゴールデンビザ（全カテゴリー合計）は、2021年の47,150件から2022年には79,617件へと急速に増加しました(*13)。2023年には約158,000件に達したと報じられています(*11)。なお、このうち不動産投資ルート単独の内訳は公表されていないため、「不動産投資での取得者が具体的に何件か」までは分かりません。あくまで制度全体の規模感として捉えてください。
1-5 ゴールデンビザ＝UAE税務上の居住者、ではないという誤解に注意
ゴールデンビザを取得すると、UAEの税務上も自動的に「居住者」として扱われると誤解されがちですが、これは正確ではありません。ゴールデンビザはあくまで居住資格であり、UAEの税務上の居住者（Tax Resident）資格とは別のステータスです(*14)。
UAEの税務上の居住者と認定されるには、次の3つのテストのいずれかを満たす必要があります。1つ目は12か月間にUAEへ183日以上滞在する基準、2つ目は12か月間に90日以上滞在し、かつ有効な居住許可（ゴールデンビザを含む）に加えてUAE国内に恒久的な居住先（所有でなく賃貸でも可）または雇用・事業のいずれかを有する基準、3つ目はUAEに主たる住所を置き、個人的・経済的な結びつきの中心がUAEにあると認められる「生活の中心地」基準です(*14)。ゴールデンビザの保有は2つ目の基準を満たす際の補助的な要素にはなりますが、それだけでは税務上の居住者と認定されません。日本側の非居住者判定（1年以上の海外居住の実態等）とあわせて、実際の滞在日数や生活実態が問われる点は変わらないため、税務上の取り扱いについては個別に顧問税理士へ確認することをおすすめします。
不動産投資でゴールデンビザを取得する条件
2-1 AED200万の基準は、頭金などの支払済み額ではなく購入時点の物件価値で判定
不動産投資ルートでゴールデンビザを取得するための基本要件は、AED200万（約8,400万円）以上の価値の不動産（1件または複数件の合計）を、本人が単独名義で保有していることです。
ここで注意したいのは、この基準が原則として頭金などの支払済み額ではなく、購入時点の物件価値（購入価額）で判定される点です（住宅ローン付き物件の例外は2-2で解説します）。DLDの公式サービスページには「購入時点の購入価値がAED200万以上」と記載されています。境界線付近の投資額を検討している場合は、事前にDLDまたは専門家へ、契約書・権利証上の物件価値で要件を満たすかを確認しておくことをおすすめします。
エリア別の価格帯の目安は「ドバイ不動産価格の推移と価格変動サイクルを徹底分析」、購入手続き全体の流れは「ドバイのマンション購入ガイド」で解説しています。
2-2 住宅ローン付き物件・オフプラン物件・複数物件の合算も対象に
対象となる物件は、現金一括購入の完成済み物件に限られません。住宅ローンが残っている物件や、建設中のオフプラン（未完成段階で購入する物件）物件も対象になり得ます(*4)(*3)。
住宅ローン付き物件の場合は、融資銀行から、当該物件での居住許可発給に異議がない旨の「異議なし証明書（NOC）」を取得して提出する必要があります。ただし、DLD公式サービスページには、このNOCに「支払済み額と残高」を記載するよう求める記載と、「AED200万の支払済み額を示す銀行レター」を求める記載が併存しています（2026年10月確認）。後者のとおりに運用されると、ローン利用時は物件価値だけでなく支払済み額もAED200万以上必要になる可能性があります。ローンを使ってゴールデンビザを目指す場合は、購入前にDLDへ要件を確認してください。
さらに、単独で1件の物件がAED200万に達していなくても、複数の物件の合計価値がAED200万以上であれば要件を満たせます（すべて本人の単独名義であること）。これにより、中価格帯の物件を複数保有している投資家にとっても、ゴールデンビザ取得の選択肢が広がっています。
申請の流れ｜6つのステップ
3-1 適格性確認から申請提出まで
DLD経由でのゴールデンビザ申請は、おおむね次の6ステップで進みます。
まず、Dubai RESTアプリ等で対象物件の購入時点の価値・名義がAED200万基準を満たしているかを確認し、DLDのサービスセンターへの訪問、またはオンラインでの申請提出を行います。
この段階で、パスポート、権利証（e-Certificate of Title／Title Deed）、顔写真、エミレーツID（お持ちの場合）、現在の居住許可証の写し（該当する場合）などの書類を揃えておく必要があります。ローン付き物件では銀行のNOC、家族帯同では婚姻証明書・出生証明書・健康保険などが追加で必要です。
3-2 健康診断からビザスタンプまで
申請提出後、費用の支払いと書類確認を経て、DHA（ドバイ健康局）認定の医療機関で健康診断（血液検査・胸部X線・一般身体検査）を受けます。
並行してICP（連邦身分証明・国籍・税関・港湾保安庁）での生体認証登録（指紋・写真）を行い、エミレーツIDを申請します。
最後にパスポートへのビザスタンプが行われ、手続きが完了します。
DLD公式サービスページ上の処理期間の目安は7〜10営業日で、一般に、書類の不備や記載の不一致があると手続きが遅れることがあります。
費用の目安
4-1 費用内訳｜合計AED9,884.75（DLD公式）
ドバイ土地局（DLD）の公式サービスページに掲載されている、投資家向けゴールデンビザ申請の費用内訳は次のとおりです。
| 項目 | 金額の目安（AED） |
|---|---|
| 健康診断（医学検査） | 700 |
| エミレーツID（10年） | 1,153 |
| 居住確認（10年） | 2,856.75 |
| DLD手数料 | 4,020 |
| 事務手数料 | 1,155 |
| 合計 | 9,884.75 |
出典：ドバイ土地局（DLD）公式サービスページ「Request for Golden Visa Investor」(*4)（2026年10月確認。エージェント手数料等は別途）
4-2 処理期間と申請時の注意点
DLD公式サービスページによると、投資家向けゴールデンビザ申請の処理期間は7〜10営業日とされています(*4)。
申請者本人の現地出席が必要です。DLD公式ページでは、申請に出席できるのは申請者本人のみで、代理人による申請は認められないとされています(*4)。物件の引き渡し時期やUAEへの渡航計画に合わせて、日程を組むことが大切です。
なお、上記はDLD公式サービスページに掲載された政府機関への支払額であり、書類準備などをエージェント・法律事務所に依頼する場合は、その手数料が別途発生します（その場合も申請者本人の出席は必要です）。
ご自身で書類を準備してDLDサービスセンターに直接申請することも可能ですが、初めての申請で書類不備による遅延を避けたい場合は、現地エージェントのサポートを受けることも選択肢の一つです。
家族帯同とビザ保有のメリット
5-1 家族をスポンサーできる
ゴールデンビザの大きなメリットの一つが、家族帯同の柔軟さです。ゴールデンビザの保有者は家族をスポンサーできます。UAE政府ポータル（u.ae）が明記しているのは配偶者と子どもです。両親の帯同や子どもの年齢条件は、ICP・GDRFAの審査・条件によるため、申請前に確認してください(*6)。
家族も主申請者と連動した長期の居住権を得られる点は、移住や長期滞在を視野に入れている投資家にとって大きな利点です。
費用面でのイメージをつかむために簡単な試算をすると、前項の投資家本人の費用（AED9,884.75）に、DLD公式サービスページに掲載された家族の申請費用（家族ファイル開設費AED318.75、家族1人あたりAED5,774.50）を加えて、本人・配偶者・子ども2人の合計4人家族で申請した場合を計算すると、合計でAED27,527（1AED＝約42円換算で約116万円）になります。人数が増えるほど1人あたりの相対的な負担は小さくなる一方、健康診断や書類準備の手間は人数分発生する点は踏まえておく必要があります。なお、家族の費用はDLD公式ページ掲載時点の金額で、為替レートにより円換算額は変動します。
5-2 長期の有効期間・原則自動更新・長期出国でも失効しない
前述の通り、不動産投資（DLDのAED200万ルート）によるゴールデンビザは、DLDの案内では10年間有効（UAE政府ポータルでは5年）で、原則として自動更新の対象です(*2)。
また、通常の居住ビザのような6か月出国での失効ルールがないため、日本に生活の拠点を置きながら資産保有を続ける投資家にとって、ビザ管理の負担が大幅に軽減されます。
▼将来的な移住や長期滞在まで見据えている方はこちらもあわせてご覧ください。
更新手続き
6-1 更新は「資格の再審査」ではなく「行政的な再確認」
ゴールデンビザの更新は、新規取得時のような資格の全面的な再審査ではなく、対象資産の保有状況や書類の有効性を確認する行政的な手続きという位置づけです(*2)。
具体的には、対象不動産の保有継続確認、医学適性検査の要否（手続き時点のICP・GDRFA公式案内で要確認）、エミレーツIDの更新が必要になります。
更新時の手数料は、医学検査・エミレーツID関連の費用を含め、手続き時点の公式料金をご確認ください。更新手続きは、余裕をもって早めに開始することをおすすめします。
6-2 対象不動産を売却したらビザはどうなるか
ビザ有効期間中に対象不動産を売却したい場合、原則として自動的にビザが失効するわけではありませんが、事前の手続きが必要です(*12)。
売却後もビザを維持するには、他に保有する不動産で、AED200万以上（ゴールデンビザの場合）の要件を引き続き満たしていることを示す必要があるとされています。2022年のGulf Newsの報道では、この基準を満たせない場合は、ビザのキャンセル後にのみ売却できるとされています。なおGDRFAの公式ページには「10年の居住期間中は不動産を処分できない」旨の記載もあるため、売却前に必ずDLD・GDRFAへ確認してください。売却を検討する際は、必ず事前にこの点を確認し、タイトルディード（不動産の権利証）とビザの紐づけが売却の妨げにならないよう準備しておくことが重要です。
参考｜海外の主要ゴールデンビザ制度との比較
「ゴールデンビザ」は世界各国が投資家向けに設けている長期居住ビザの総称で、近年、欧州の主要な制度が相次いで不動産投資ルートを縮小・廃止しています。UAEの制度を検討する際の比較材料として、主要国の状況を整理します。
| 国・地域 | 不動産投資ルートの現状（2026年時点） |
|---|---|
| UAE（ドバイ） | 健在。AED200万（約8,400万円）以上。有効期間はDLDの案内では10年(*2) |
| ポルトガル | 不動産購入ルートは廃止され、現在はファンド投資等が中心(*8) |
| スペイン | 制度自体を2025年4月3日に廃止（不動産投資50万ユーロ以上が要件だった）(*9) |
| ギリシャ | 健在。主要都市・人気の島は80万ユーロ、その他の地域は40万ユーロ（歴史的建造物の修復等の特例は25万ユーロ）(*10) |
※各国の制度は改定が頻繁なため、実際の申請時は必ず最新の公式情報をご確認ください。
欧州の主要国が住宅価格高騰への対策として不動産投資ルートを相次いで縮小・廃止する一方、UAEは不動産投資を軸とした制度を維持しています。ドバイで発行されたゴールデンビザ（全カテゴリー合計）の件数は、GDRFA（ドバイ首長国居住・外国人事務総局）の発表によると2021年の47,150件から2022年に79,617件、2023年には158,000件まで拡大しており、制度の利用が急速に広がっていることがうかがえます(*11)。
ゴールデンビザ取得を検討する際の結論
ここまでの内容を踏まえると、不動産投資でゴールデンビザの取得を検討する際に押さえておきたいポイントは、次の5点に集約されます。
- 判定基準は頭金の額ではなく、購入時点の物件価値（購入価額）であること
- 住宅ローン付き物件・オフプラン物件・複数物件の合算も対象になること（住宅ローン付き物件は支払済み額の要件をDLDに事前確認）
- 申請は6ステップで進み、DLD公式の処理期間の目安は7〜10営業日で、申請者本人の現地出席が必要であること
- 取得費用はDLD公式サービスページ上で合計AED9,884.75であること
- 家族（公式ポータルが明記するのは配偶者と子ども）をスポンサーでき、長期の有効期間・原則自動更新・長期出国でも失効しないこと
ゴールデンビザは「投資額の大きさ」そのものよりも、「購入時点の物件価値が基準を満たしているか」「必要書類を過不足なく揃えられるか」で申請のスムーズさが大きく変わります。
物件購入の段階から、ゴールデンビザの取得を見据えた物件価値・名義・書類の確認を進めておくことをおすすめします。
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FAQ｜ゴールデンビザについてよくある質問
- QAED200万の基準は、物件の購入価格で判定されますか？
- A
DLD公式サービスページでは、購入時点の物件価値がAED200万以上であることが条件とされています。頭金などの支払済み額ではなく、権利証（またはOqood契約）上の物件価値で判定されると報じられています。境界線付近では事前確認をおすすめします。
購入後に値上がりした物件について、DLDの評価（Valuation）証明を取得して申請する方法が報じられています。詳細や費用はDLDの公式案内で確認してください。
AED200万に近い価格帯で購入を検討している場合は、余裕を持って基準額を上回る物件を選び、契約前に申請条件をDLDで確認することで、後になって申請資格を満たさないという事態を避けやすくなります。
- Q住宅ローンが残っている物件でもゴールデンビザを申請できますか？
- A
可能です。ただし融資銀行からの異議なし証明書（NOC）が必要で、DLD公式ページには支払済み額AED200万の証明を求める記載もあるため、購入前にDLDへ要件を確認してください（2-2参照）。
融資が残っていても申請できますが、支払済み額AED200万の証明を求められる可能性があるため、購入前にDLDへ確認してください。
ただし、融資銀行からのNOC（No Objection Certificate、異議なし証明書）の取得が必須であり、この手続きには一定の日数がかかります。ローン残高がある物件でゴールデンビザ申請を検討する場合は、早めに融資銀行へ相談することをおすすめします。
- Q複数の物件を合算してAED200万の基準を満たすことはできますか？
- A
できます。単独の物件がAED200万に達していなくても、複数物件の合計価値がAED200万以上であれば要件を満たせます。
この合算ルールにより、単独では基準額に届かない複数の小規模物件を保有している投資家でも、申請の道が開かれています。
ただし、合算の対象となる物件はすべて申請者本人の名義であることが前提となるため、共同名義の物件が含まれる場合は持分計算の扱いを事前にDLDまたは専門家に確認することをおすすめします。
- Q申請から取得までどのくらいの期間がかかりますか？
- A
DLD公式サービスページ上の処理期間は7〜10営業日が目安です。
処理期間は申請時期の混雑状況や、提出書類の不備の有無によっても変動します。書類に不備があると審査が差し戻され、想定より時間がかかるケースも珍しくありません。また、申請者本人の現地出席が必要です。
余裕を持ったスケジュールを組みたい場合は、公式の処理期間に加え、書類準備や渡航の日程を含めて1〜2か月程度を見込んでおくと安心です。
- Q家族も一緒にビザを取得できますか？
- A
できます。UAE政府ポータル（u.ae）が明記しているのは配偶者と子どもです。両親の帯同や子どもの年齢条件は、ICP・GDRFAの審査・条件によるため、申請前に確認してください。家族には主申請者と同じ有効期間が適用されます。
通常の就労ビザで家族を呼び寄せる場合に求められる最低給与要件などがゴールデンビザにはなく、投資家本人の資格のみで家族をスポンサーできる点が大きな特徴です。
家族分のビザ申請には、それぞれ追加の申請料・医学適性検査費用がかかるため、家族全員分の費用も含めた資金計画を事前に立てておくことをおすすめします。
- Q更新の際に再度資格審査を受ける必要がありますか？
- A
新規取得時のような全面的な資格審査ではなく、対象資産の保有継続確認・医学適性検査・エミレーツID更新といった行政的な再確認が中心です。余裕をもって早めに手続きを開始することをおすすめします。
更新時の具体的な確認事項は、手続き時点のICP・GDRFAの公式案内で確認してください。GDRFAは、同じ条件を満たしている限り更新できるとしています。
医学適性検査やエミレーツIDの更新は、UAEに居住する外国人共通の行政手続きであり、ゴールデンビザ特有のものではありません。有効期限が近づいたら余裕を持って手続きを開始することをおすすめします。
まとめ｜「投資額」だけでなく「物件価値と名義」で判断する
ドバイ不動産投資でゴールデンビザの取得を目指す際に押さえておきたいポイントは、次の5点です。
- 判定基準は頭金の額ではなく、購入時点の物件価値（権利証・Oqood契約上の価値）であること
- 住宅ローン付き物件・オフプラン物件・複数物件の合算も対象になること（住宅ローン付き物件は支払済み額の要件をDLDに事前確認）
- 申請は6ステップ、DLD公式の処理期間の目安は7〜10営業日で、申請者本人の現地出席が必要であること
- 取得費用はDLD公式サービスページ上で合計AED9,884.75であること
- 家族帯同がしやすく、長期の有効期間（DLDの案内では10年）で、長期出国でも失効しない制度であること
ゴールデンビザは、不動産投資そのものの収益性とは別の観点から、投資家にとって大きな付加価値となる制度です。物件選びの段階から購入価格・名義・必要書類を確認し、書類準備を計画的に進めることが、スムーズな取得につながります。
次に読むなら：失敗しないドバイ不動産エージェントの選び方｜日本人が陥りやすい7つの落とし穴
※本記事は情報提供を目的としたものであり、投資助言・ビザ取得の保証を目的とするものではありません。ビザの要件・費用は変更される可能性があるため、申請前に最新の公式情報をご確認ください。掲載データは2026年9月時点の情報に基づいています。
出典一覧
- UAE政府公式ポータル（u.ae）「Golden visa」
- ドバイ総局（GDRFA）「Golden Residency」公式サービスページ
- UAE連邦身分・国籍・税関・港湾安全庁（ICP）「UAE Golden Residency」
- ドバイ土地局（DLD）「Request for Golden Visa Investor」
- UAE政府公式ポータル（u.ae）「Golden visa」
- UAE連邦身分・国籍・税関・港湾安全庁（ICP）「UAE Golden Residency」
- Gulf News「Dubai scraps minimum property value for solo investor visas」（2026年4月29日）
- Lei n.º 56/2023（ポルトガル官報 Diário da República）
- KPMG「GMS Flash Alert 2025-008」（スペインGolden Visa制度廃止に関する解説）
- ギリシャ政府「Increase of the minimum investment in real estate for Golden Visa」（Law 5100/2024）
- Gulf News「158,000 golden visas issued in Dubai in 2023」
- Gulf News「UAE Golden Visa: Investors have some planning to do before selling visa-linked property」
- UAEメディアオフィス「GDRFA processes over 62.2 million transactions in 2022」
- UAE連邦税務局（FTA）「Cabinet Decision No. 85 of 2022 on Determining the Tax Residence」
