ドバイを拠点に不動産事業を展開するBITEX TRUST REAL ESTATE L.L.C.は、現地不動産開発会社「TULIP ALTHAHABI REAL ESTATE DEVELOPMENT L.L.C.」と協業し、日本人投資家や日本企業に向けた、オーダーメイド型の住宅開発機会を検討しています。
今回の協業では、従来のようにデベロッパーが企画・販売する新築アパートメントや完成済み物件から選ぶだけでなく、投資家自身が土地の選定段階から開発計画に参加する方法をご提案します。外国人によるFreehold（完全所有権）が認められた区域を対象に、土地の建築条件や関係当局の承認の範囲内で、予算や投資目的に合わせて建物の規模、間取り、設備などを検討することが可能です。
収益用アパートメントだけでなく、日本企業の社宅や自社保有の住宅用建物など、さまざまな用途を想定しています。
完成済みアパートメントの一棟購入と、土地からの新規開発は何が違うのか？
ドバイでアパートメントを一棟所有する場合、すでに完成した建物を購入する方法があります。完成済み物件は、既存の入居者から購入後すぐに賃料収入を得られる可能性がある一方、現在の賃貸契約や建物の仕様によって、購入後の運用に制約が生じる場合があります。
ドバイの2007年法律第26号第28条では、不動産の所有者が変わっても、期間が定められた賃貸借契約に基づく入居者の権利は原則として維持されると定められています。また、2008年法律第33号による改正では、所有者が契約満了時に退去を求められる理由が限定されています。売却や一定条件下での建て替えなどを理由とする退去請求には、原則として12か月以上前の正式な通知が必要です。
つまり、一棟購入後に所有者が変わったという理由だけで、既存の入居者を自由に退去させることはできません。契約期間が満了しても、法令上の条件を満たさなければ退去請求が認められない場合があります。これに対して、土地から新たにアパートメントを建築する場合、通常は既存の入居者がいない状態から賃貸運用を開始できます。入居者募集や住戸構成、建物全体の運用方針を、開発計画の段階から検討できることが新規開発の特徴です。
土地選びから建築まで、投資目的に合わせて計画できる
一般的な新築アパートメントの購入では、土地の立地、建物の規模、間取り、共用設備などは、あらかじめデベロッパーによって決められています。
今回検討する一棟開発モデルでは、まず投資家の予算、希望するエリア、建物の用途、想定する賃貸収益などを整理します。そのうえで、土地の候補や建築条件を確認し、投資目的に適した建物の開発計画を検討します。
例えば、賃貸需要を重視する場合には、スタジオや1ベッドルームを中心とした住戸構成を検討できます。日本企業の社宅として利用する場合には、従業員数や生活スタイルに合わせた間取りや設備を計画することも考えられます。また、建物の外観、内装、共用設備についても、予算や用途を踏まえた仕様を検討できます。ただし、土地ごとに用途、建築可能な延床面積、建物の高さ、駐車場などの条件が異なります。実際の建築には、関係当局による必要な許認可が求められます。そのため、希望する建物を無制限に設計できるわけではありませんが、完成済み物件の購入とは異なり、開発計画の初期段階から建物の仕様を検討できる点が魅力です。
土地取得費・建築費を把握しながら事業計画を立てる
今回の開発モデルでは、土地取得費、設計費、建築費、開発関連費用などを個別に確認しながら、総事業費を検討できることも特徴です。一般的な完成済み物件の販売価格には、土地や建物の価値に加え、賃貸収益、立地、将来の成長期待、売主が希望する利益などが反映されています。
一方、土地からの新規開発では、必要な建物の仕様や設備を検討しながら、土地代と建築費などを積み上げて事業計画を作成します。
例えば、投資目的に対して過剰な共用設備を設けず、賃貸需要に合った間取りや設備を優先することで、予算配分を調整する方法も考えられます。ただし、新規開発が必ず完成済み物件の購入より安くなるとは限りません。建築費の変動、工期遅延、資金調達費用、予備費、完成まで賃貸収入が得られない期間なども考慮する必要があります。
重要なのは、建築費だけではなく、土地取得から完成までの総事業費と、完成後の想定収益を比較することです。
ドバイのFreehold区域で土地取得を検討
ドバイでは、外国人がFreehold所有権を取得できる区域が法律によって指定されています。
2006年法律第7号第4条では、外国人が指定区域において、期間の制限がないFreehold所有権などを取得できることが定められています。日本人投資家も、法令上の条件を満たす土地について、Freehold所有権による取得を検討できます。ただし、Freehold区域に位置する土地であっても、必ずしもアパートメントの建築が認められるわけではありません。
土地の用途、建築可能面積、高さ制限、駐車場、消防設備などの条件を確認する必要があります。また、日本法人などの法人名義で土地を取得する場合には、その法人が対象不動産を所有できるかについて、個別に確認が必要です。今回の協業では、こうした条件を踏まえ、住宅開発に適した土地や事業計画を検討していきます。
協業先のTULIP ALTHAHABI REAL ESTATE DEVELOPMENT L.L.C.について
TULIP ALTHAHABI REAL ESTATE DEVELOPMENT L.L.C.は、ドバイを拠点とする不動産開発会社です。
同社は、ドバイのAl Warsan 4に位置する集合住宅プロジェクト「The Maiden Residence」の開発事業者として登録されています。
今回の協業では、個別プロジェクト契約の締結を前提として、TULIP ALTHAHABIが不動産開発に関する専門知識を提供することを想定しています。具体的には、事業性の評価、開発計画の立案、設計や規制当局の承認に関する調整、適切に選任された設計コンサルタントや施工会社を通じた建築工事・引渡しの監督などが含まれます。これらの業務範囲は、プロジェクトごとの契約内容によって決定されます。
BITEX TRUSTは、日本人投資家や日本企業との窓口として、必要な不動産仲介業務を支援し、完成後の賃貸仲介や物件管理についても、個別の契約に基づいて対応することを想定しています。
土地所有・開発資金・契約上の責任は案件ごとに決定
今回の協業では、各プロジェクトの所有権、資金調達方法、開発スキームを、案件ごとに個別に検討します。土地の取得費用、建築資金、開発会社への報酬、各当事者の契約上の責任、事業リスクの分担については、プロジェクトごとの契約書に明記することになります。そのため、BITEX TRUSTまたはTULIP ALTHAHABIが、すべての開発案件について一律に資金を負担するものではありません。
また、初回相談や事業性調査を行ったことだけをもって、いずれかの当事者に開発実施義務が発生するものではありません。実際の開発を進める場合には、土地の条件、事業性、必要な許認可、費用、契約条件などを確認したうえで、個別に合意することになります。
収益用アパートメントから企業の社宅まで
今回検討している住宅開発モデルでは、投資目的や利用方法に応じたさまざまな建物を想定しています。
収益用アパートメント
賃貸需要を踏まえた間取りや設備を計画し、建物全体を保有して長期的な賃貸収益を目指す方法です。スタジオ、1ベッドルーム、2ベッドルームなどの住戸構成を、地域の需要や土地の建築条件に合わせて検討できます。
日本企業の社宅・従業員住宅
ドバイに拠点を持つ企業が、従業員向けの住宅を自社保有する方法です。必要な住戸数、間取り、共用設備などを事業目的に合わせて計画することが考えられます。
自社利用と賃貸運用の組み合わせ
建物の一部を自社利用し、その他の住戸を賃貸運用する方法も、建築規制や用途制限の範囲内で検討できます。建物全体を所有することで、利用目的と収益性の両方を考慮した開発計画を立てられる可能性があります。
建物完成後の賃貸仲介・物件管理も視野に
アパートメントの一棟開発では、建物を完成させることだけでなく、その後の運用計画も重要です。完成後に入居者を確保し、賃貸収入を得ながら、長期的に建物を維持していく必要があります。
BITEX TRUSTでは、個別の業務契約に基づき、賃貸募集、入居者との契約、オーナー向けの物件管理などを支援することを想定しています。
建物共用部や設備の維持管理については、別途選定された管理会社との役割分担を明確にし、適切な運用体制を検討していきます。また、将来的に建物の売却を検討する場合には、売却仲介についてもご相談いただけます。土地の取得から建築、完成後の賃貸運用、将来的な売却までを見据えた不動産事業を目指します。
完成済み物件を購入するだけではない、新たな不動産投資の選択肢
ドバイ不動産投資には、完成済みアパートメントやデベロッパーが販売する新築物件を購入する方法があります。それに加えて、土地選びの段階から投資家自身が開発計画に参加し、希望する建物を計画する方法も選択肢の一つです。
◾️土地の立地、建物の規模、間取り、設備、開発予算などを、投資目的に合わせて検討する。
◾️土地取得費や建築費を把握しながら、完成後の賃貸運用までを見据えて事業計画を立てる。
BITEX TRUSTは、TULIP ALTHAHABIとの協業を通じて、日本人投資家や日本企業に向けたオーダーメイド型の住宅開発機会を検討し、ドバイ不動産投資の選択肢を広げていきます。
ドバイでのアパートメント一棟開発についてのご相談
ドバイで収益用アパートメントを一棟所有したい方、日本企業の社宅や自社保有の住宅用建物を検討している方に向けて、土地取得からの住宅開発に関するご相談を受け付けています。
ご予算、希望するエリア、建物の用途、想定する運用方法などをお伺いし、土地条件や事業性を踏まえながら、実現可能な開発方法を検討します。
ご関心のある方は、下記よりお気軽にお問い合わせください。
