ドバイ・ビジネスベイとは？立地と街の概要【図解あり】

1-1. ビジネスベイはドバイ中心部の商業地区｜ダウンタウンに隣接する好立地

ビジネスベイは、ドバイの主要幹線道路であるシェイク・ザイード・ロードとアル・ヘイル・ロードに挟まれた立地にあります(*1)。

ブルジュ・ハリファを擁するダウンタウン・ドバイに直接隣接しており、ドバイ中心部の一等地として機能しています。開発総面積は約8,000万平方フィート（約740万㎡）に及び、マンハッタンや銀座に匹敵する新ビジネス首都として計画されました(*2)。

エリア全体は商業・住居・ホスピタリティが融合する混合用途地区として、ドバイ開発局のマスタープランニングガイドラインに基づき開発されています(*3)。高層オフィスビルと高級レジデンスが共存し、働く場所と住む場所が一体化した都市設計が特徴です。

この立地の優位性により、国際企業の中東拠点や富裕層の居住地として高い評価を得ています。

1-2. ドバイ運河沿いに広がる高層ビル群と開発エリア

ビジネスベイの中心部を横断するドバイ運河は、全長3.2km、幅80〜120mの水路で、アラビア湾へと接続しています(*1)。

運河には高さ8.5mの橋が架かり、24時間体制でヨットや水上バスの航行が可能です。この運河の建設には320万立方メートルの土砂が除去され、ウォーターフロントという新たな付加価値が創出されました。

運河沿いには6.4kmに及ぶ遊歩道が整備され、ランニングコースやサイクリングロードとして住民や観光客に利用されています(*4)。高層ビル群が水辺に映る景観は、ドバイの都市開発における象徴的な風景となっています。

夜間にはライトアップされた橋とタワーが一体となり、独特のスカイラインを形成しています。

1-3. ビジネス拠点とレジデンスが融合した多機能エリア

ビジネスベイは2024年の土地取引額が116億AED（約4,640億円）に達し、確立されたハブとして分類される成熟市場です(*5)。

元来はオフィス街として設計されましたが、近年は居住用タワーの供給が急増しています。それでもなお、オフィス賃料は前年比で46%上昇するなど、ビジネス拠点としての需要が圧倒的に高い状況が続いています(*6)。

この多機能性により、駐在員や若い専門職が職住近接のライフスタイルを実現できる環境が整っています。商業施設や飲食店も充実しており、平日はビジネスパーソンで賑わい、週末はレジャー客が訪れる活気あるエリアです。

インフラの完成度が高く、生活利便性と投資価値を兼ね備えた地区として評価されています。

ビジネスベイの魅力｜高層ビル・運河・商業施設の見どころ

2-1. 200m超の超高層ビルが建ち並ぶドバイらしい都市景観

ビジネスベイのランドマークであるJWマリオット・マーキスは、高さ355m、72階建てのツインタワー構造を持ち、かつて世界一高いホテルとして認定されました(*7)。

このホテルは1,608室の客室と23の会議室を擁し、最大3,314人を収容できる国際会議施設を備えています。ドバイ・スカイラインの主要部分を形成する象徴的な建築物です。

2025年現在も開発は継続しており、ウォルドーフ・アストリア・レジデンスなどの65階建て高級ブランドレジデンスが追加されています(*8)。200mを超える超高層ビルが林立する景観は、ドバイの経済的繁栄と建築技術の高さを体現しています。

ちなみに、世界全体の超高層マンション市場やドバイの位置づけについては、こちらで詳しく解説しています↓

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2-2. ドバイ運河のウォーターフロント｜夜景とレストランが人気

ドバイ運河には5つの歩行者専用橋が架かり、特にトレランス・ブリッジ（寛容の橋）は夜景の名所として知られています(*9)。

運河沿いには高級レストランやカフェが集積し、水辺のライフスタイルを楽しむウォーターフロント・デスティネーションとして整備されています(*10)。週末には多くの家族連れやカップルが訪れ、散策や食事を楽しんでいます。

運河はRTAの水上交通ルートにも組み込まれており、ビジネスベイからジュメイラ方面への移動手段としても機能しています。

水辺から見上げる高層ビル群と、橋から眺めるパノラマビューは、ドバイ観光の新たな魅力として人気を集めています。日没後のゴールデンアワーには、運河に映る夕焼けとビルのシルエットが絶景を生み出します。

2-3. 高級ブランドとカフェが集まるショッピングモール

ビジネスベイの主要商業施設であるベイ・アベニューは、エグゼクティブ・タワーズの基壇部に位置する2階建ての複合施設です(*2)。

64店舗の小売店や飲食店が入居し、近隣住民やオフィスワーカーの生活拠点となっています。屋内外が融合した設計により、ドバイの気候でも快適に買い物を楽しめる環境が整っています。

また、ベイ・スクエアなどの歩行者天国型商業ゾーンも整備されており、カフェやレストランが軒を連ねています(*11)。高級ブランドブティックから日常使いのスーパーマーケットまで揃い、多様なニーズに対応しています。

RTAのフィーダーバスが接続しており、周辺タワーからのアクセスも良好です。

ビジネスベイのおすすめホテル｜5つ星から格安まで

3-1. 5つ星ラグジュアリーホテル｜ビジネス利用と観光拠点に最適

JWマリオット・マーキスは1,608室の客室と23の会議室を擁し、最大3,314人を収容できるMICE施設の中心地です(*12)。ビジネス利用に最適な設備を備えながら、観光拠点としても機能しています。メトロ駅やドバイモールへのアクセスが良好で、出張者と旅行者の両方に支持されています。

その他、ジ・オベロイ・ドバイ、タージ・ドバイ、ザハ・ハディド設計のMEドバイ（ジ・オーパス内）など、建築的価値の高いラグジュアリーホテルが集積しています(*13)。

これらのホテルは運河ビューやブルジュ・ハリファビューの客室を提供し、ドバイの象徴的な景観を楽しめます。高級感と利便性を兼ね備えた選択肢が豊富です。

3-2. 3〜4つ星のコスパ重視ホテル｜長期滞在向け

ドバイのホテル客室は、5つ星が全体の35%、4つ星が29%を占めており、高級ホテルの選択肢が豊富です(*14)。

ビジネスベイでは特に4つ星ホテルの供給が増加傾向にあり、長期滞在向けのホテルアパートメントが人気です。シティ・プレミア・ホテル・アパートメンツやミレニアム・セントラル・ダウンタウンなどが代表例です(*15)。

これらのホテルはキッチン付きの広い客室を提供し、1週間以上の滞在でも快適に過ごせる設備が整っています。料金はダウンタウンの5つ星ホテルと比較して割安でありながら、アクセス面では同等の利便性があります。

コストパフォーマンスを重視する出張者や家族連れに適した選択肢です。

3-3. ホテル選びのポイント｜アクセス・料金・設備で比較

ドバイ全体のホテル稼働率は78.2%と高水準を維持しており、ビジネスベイも同等の高稼働を記録しています(*16)。

平均客室単価は全体平均で538AED（約21,520円）ですが、ビジネスベイはダウンタウンと比較して割安な料金設定が多く、高コスパエリアとして評価されています(*17)。

ホテル選びでは立地が重要です。メトロ駅近くのホテルは交通利便性が高い一方、運河沿いのホテルは景観に優れています。会議施設やビジネスセンターの有無、長期滞在割引の適用条件なども確認すべきポイントです。

目的に応じて、アクセス・料金・設備のバランスを考慮した選択が求められます。

ビジネスベイへのアクセス｜メトロ・空港からの行き方【地図あり】

4-1. ドバイメトロ「ビジネスベイ駅」から徒歩圏内の好アクセス

ビジネスベイ駅はドバイメトロのレッドラインに属し、ブルジュ・ハリファ/ドバイモール駅の隣駅に位置します(*18)。駅間の所要時間は約3分と非常に短く、ドバイ中心部へのアクセスが極めて容易です。駅はシェイク・ザイード・ロード沿いにあり、主要オフィスビルへの接続が良好です。

ただし、エリア内陸部のベイ・スクエアなどへは駅から徒歩20〜30分かかるため、RTAのフィーダーバスが整備されています(*1)。F13、F14、F19A/B、F41などの路線が主要タワーとショッピングエリアを結んでいます。

メトロとバスを組み合わせることで、エリア内の移動が効率的に行えます。

4-2. ドバイ国際空港から車で15〜20分｜タクシー・Uber料金の目安

ドバイ国際空港からビジネスベイまでは車で約15〜20分の距離にあります(*11)。タクシー料金は空港発の初乗り運賃25AED（約1,000円）を含め、通常40〜70AED（約1,600〜2,800円）が目安です(*19)。

交通状況や具体的なタワーの位置により料金は変動しますが、市内中心部への移動コストとしては手頃な範囲です。

メトロを利用する場合、ターミナル3からビジネスベイ駅までの所要時間は31分、料金は5AED（約200円）です(*20)。荷物が少ない場合や日中の移動であれば、メトロが最もコストパフォーマンスの高い選択肢です。早朝や深夜の到着時はタクシーの利用が便利です。

なお、ドバイ国際空港から市内へのタクシーの乗り方や目安料金、チップ事情などの詳しい解説は、こちらの記事でまとめています↓

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4-3. 主要エリアからの所要時間｜ダウンタウン・マリーナ・ジュメイラ

ダウンタウン（ドバイモール）へはメトロで1駅約3分、タクシーで約5〜10分の距離です(*20)。料金は12〜20AED（約480〜800円）と近距離料金で移動できます。ドバイマリーナへはメトロで約20〜25分、車でも約20分の所要時間です(*1)。

ジュメイラビーチへは公共交通機関での直接アクセスが難しく、車で約10〜15分の移動が必要です(*19)。タクシー料金は交通状況により変動しますが、15〜25AED（約600〜1,000円）程度が目安です。

ビジネスベイは主要観光地やビジネスエリアへの中継点として機能しており、移動の起点として優れた立地条件を備えています。

ビジネスベイ不動産投資が選ばれる理由｜ドバイ中心部の高賃貸需要

5-1. ブルジュ・ハリファ徒歩圏の希少な中心部立地

ビジネスベイの平均物件価格は2,026AED/sq.ft（約81,040円/平方フィート）であるのに対し、隣接するダウンタウンは2,791AED/sq.ft（約111,640円/平方フィート）です(*21)。わずか数キロの距離でありながら、価格には約27.4%の割安感があり、これが投資妙味となっています。

ブルジュ・ハリファやドバイモールへ徒歩でアクセスできる中心部立地でありながら、取得価格を抑えられる点が最大の魅力です。

プライム市場の定義において、ビジネスベイは中心部の高級エリアに分類されています。同等の立地条件を持つダウンタウンと比較して、投資利回りの観点からも有利な価格帯を維持しています。

立地の希少性と価格競争力の両立が、投資家に選ばれる主要な理由です。

5-2. 駐在員・ビジネスマンが集まる高い賃貸需要

ビジネスベイのオフィス稼働率は95%以上に達しており、一部のグレードAビルでは空室ゼロの状態が続いています(*6)。この高いオフィス需要が、近隣に住みたい単身駐在員や若いカップルの賃貸需要を牽引しています。アパートメント検索数でも常にドバイ市内トップ5に入る人気エリアです(*22)。

賃料も前年比で14.4%上昇しており、テナント需要が供給を上回っている状況が証明されています(*23)。働く場所と住む場所が近接しているため、通勤時間を重視する専門職や管理職層からの需要が安定しています。

この職住近接のライフスタイル需要が、空室リスクの低さにつながっています。

なお、ビジネスベイに住む駐在員や専門職の年収相場や生活水準については、こちらで詳しく紹介しています↓

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5-3. インフラ整備が完了した成熟エリアの安定性

郊外の新興開発地とは異なり、ビジネスベイは道路・メトロ・運河などのインフラが完成済みの成熟市場です(*5)。

2024年の取引総額は116億AED（約4,640億円）を超え、市場の流動性が極めて高いことが証明されています。オフプランの建設遅延リスクや、インフラ未整備による資産価値低下の懸念が少ない点が安心材料です。

確立されたハブとして分類されるこのエリアは、売却時の買い手が見つかりやすく、換金性に優れています。投資初心者にとっても、完成済み物件であれば即座に賃貸運用を開始できるため、キャッシュフローの予測が立てやすいメリットがあります。

成熟市場ならではの安定性が、長期投資の選択肢として評価されています。

5-4. 運河沿い物件の資産価値上昇ポテンシャル

ドバイ中心部では水辺の土地がほぼ枯渇しており、ドバイ運河沿いは希少なプレミアム立地として再評価されています(*17)。

運河ビューの物件は、眺望のない物件に比べて資産価値が維持されやすく、キャピタルゲイン（値上がり益）の主要なドライバーとなっています。ウォーターフロント物件の供給が限定的であるため、長期的な価格上昇が期待されます。

グレードAオフィスやプライム住宅では、年間賃貸利回りが7〜10%*を記録しており、運河沿いの立地プレミアムが収益性にも反映されています(*24)。景観価値と収益性の両面で優位性を持つ運河沿い物件は、ポートフォリオの中核資産として位置づけられています。

ビジネスベイ不動産の相場｜2025年物件タイプ別価格データ

6-1. アパートメント（住居用）の販売価格｜1ベッド〜3ベッドの相場

ビジネスベイ｜物件タイプ別販売価格（2024年Q3）
物件タイプ 価格帯（AED） 価格帯（円）
スタジオ 75万〜95万 3,000万〜3,800万
1ベッドルーム 120万〜150万 4,800万〜6,000万
平均単価 2,026 AED/sq.ft（約81,040円/平方フィート）

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」

2024年第3四半期時点でのビジネスベイの平均平米単価は2,026AED/sq.ft（約81,040円/平方フィート）です(*21)。

具体的な価格目安として、1ベッドルームは120万〜150万AED（約4,800万〜6,000万円）、スタジオは75万〜95万AED（約3,000万〜3,800万円）の範囲が一般的です。建物の築年数や眺望、設備グレードにより価格差があります。

2024年のアパートメント販売において、ビジネスベイはドバイ全体の12.4%のシェアを占める主要エリアです(*22)。取引量の多さは市場の流動性を示しており、売却時の換金性の高さにつながっています。新築とセカンダリー市場（中古）の両方で活発な取引が行われています。

6-2. オフィス物件の㎡単価｜商業不動産の価格帯

住居用 vs オフィス｜平米単価と空室率の比較
物件用途 平均単価
(AED/sq.ft)		 空室率 前年比賃料
上昇率
住居用 2,026
(約81,040円)		 — +14.4%
オフィス 250+
(約10,000円)		 約5% +46%
小規模オフィス 平均購入価格：115万AED〜（約4,600万円〜）

出典：Knight Frank: 「Dubai Office Market Review H2 2024」、CBRE: 「Dubai Residential Market Analysis Q3 2024」、Prelaunch.ae: 「Dubai Office Vacancy Rates 2025」

ビジネスベイのオフィス賃料は前年比で46%上昇という記録的な高騰を見せています(*6)。

この賃料上昇は売買価格にも連動しており、平均取引価格は約250AED/sq.ft（約10,000円/平方フィート）を超える水準に達しています。特にグレードAオフィスの供給不足が価格を押し上げており、投資用商業不動産としての需要が高まっています。

小規模オフィスユニットの平均購入価格は約115万AED（約4,600万円）程度からとなっており、個人投資家でも取得可能な価格帯です。空室率が市内全体で7.5%、ビジネスベイでは約5%と極めて低く、安定した賃貸収入が期待できます(*25)。

6-3. 2025年の価格推移｜前年比と今後の見通し

ビジネスベイ不動産価格｜前年比上昇率（2024-2025年）

出典：Property Monitor: 「July 2024 Business Bay Market Overview」、Global Property Guide: 「UAE Residential Property Market Analysis 2025」、Knight Frank: 「Dubai Office Market Review H2 2024」、CBRE: 「Dubai Residential Market Analysis Q3 2024」

ビジネスベイの不動産価格は前年比で18.24%上昇しており、ドバイ全体の成長トレンドを上回るペースで推移しています(*26)。2025年には市内全体で約4万戸の新規供給が見込まれますが、中心部の高需要エリアは新規供給の影響を受けにくく、価格調整の可能性は低いと予測されています(*24)。

住宅価格の上昇率はドバイ全体で18〜20%のトレンドにあり(*27)、ビジネスベイもこの成長軌道に乗っています。オフィス市場の好調さが住宅需要を下支えしており、今後も安定した価格上昇が期待されます。

ただし、供給増加の局面では慎重な物件選定が重要です。

ビジネスベイ不動産の利回り｜賃貸需要と収益シミュレーション

7-1. ビジネスベイの平均利回り｜住居用5〜7%・ホテルアパートメント7〜9%

住居用の長期賃貸では、スタジオが6.5〜7.5%、1ベッドルームが6.0〜7.0%、2ベッドルームが5.5〜6.5%の利回りを実現しています(*27)。ビジネスベイは高級エリアでありながら、物件価格がダウンタウンより安価なため、利回りが出やすい構造になっています。

賃料水準は高く維持される一方、取得価格を抑えられる点が利回り確保の鍵です。

ホテルアパートメント（短期賃貸）では、観光需要を取り込むことで7.0〜9.0%の高利回りが期待できます(*28)。運営会社に委託するサービスアパートメント形式であれば、管理の手間が少なく、稼働率も安定します。

投資戦略に応じて、長期・短期の選択肢を使い分けることが可能です。

7-2. 賃貸需要が高い理由｜ビジネス利用と駐在員の居住ニーズ

オフィス賃料が46%上昇した事実は、企業の進出意欲の強さを証明しています(*6)。

働く場所と住む場所が近接しているため、空室リスクが極めて低く、賃貸契約の更新率も高い傾向にあります。単身の専門職や若いカップルが主要なテナント層であり、コンパクトな1ベッドルームやスタジオへの需要が安定しています。

賃料上昇率14.4%という数字は、テナント需要が供給を上回っていることを示しています(*23)。国際企業の中東拠点開設が続く限り、駐在員の居住需要は底堅く推移すると予測されます。

この構造的な需要が、長期的な賃貸収入の安定性を支えています。

7-3. 1,000万円投資時の年間収益シミュレーション｜具体例で解説

投資額1,000万円（約25万AED）を頭金として20%の自己資金で購入する場合、物件価格は125万AED（約5,000万円）となります。これは標準的な1ベッドルームの価格帯に相当します(*21)。エリア平均の表面利回り6.5%を適用すると、年間家賃収入は81,250AED（約325万円）です。

UAE中央銀行の政策金利引き下げにより、1ヶ月EIBORは約4.33%で推移しています(*29)。住宅ローンの金利は一般的に4.5〜5%程度ですが、管理費や金利を考慮したネット利回りでも、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（値上がり益）を含めた総収益率は8〜10%を目指せる市場環境にあります。

レバレッジを活用することで、自己資金に対する収益率を高めることが可能です。

ビジネスベイ不動産投資の成功ポイント｜相場・利回りを活かす物件選定術

8-1. 相場より割安な物件を見つける3つのタイミング

ドバイの取引の約70%はオフプラン（建設中物件）であり、開発初期段階で購入することで完成時の値上がりを狙うのが王道です(*30)。デベロッパーが提供する早期購入割引や支払いプランを活用することで、キャピタルゲインの機会を最大化できます。ただし、完成リスクや引き渡し遅延のリスクも考慮が必要です。

季節性については、従来は夏季（第3四半期）に取引件数が落ち着く傾向がありましたが、2024〜2025年は夏でも取引が活発化しており、季節による値引き期待は薄れています(*22)。むしろ市場の成熟度が高まっている証拠であり、タイミングを待つよりも適切な物件選定に注力すべき局面です。

既存物件とオフプランの価格差を比較し、目的に応じた選択が求められます。

8-2. 高利回り物件の共通点｜運河ビュー・駅近・新築の優先順位

ドバイ運河やブルジュ・ハリファが見える物件は、眺望のない物件に比べて価格・賃料ともにプレミアムが付きます(*17)。特に運河沿いの在庫不足により希少価値が高まっています。ただし、利回りを最優先する場合は、購入価格を抑えられる眺望なし物件の方が数字上は有利になることもあります。

ユニットタイプでは、単身者需要の高いスタジオまたは1ベッドルームが最も利回り効率が良く、6.5%超を実現できます(*27)。サービスチャージ（管理費）が安く、回転率も高いため、キャッシュフロー重視の投資に適しています。

投資目的に応じて、眺望プレミアムと利回り効率のバランスを検討することが重要です。

FAQ｜ドバイ・ビジネスベイ不動産投資のよくある質問

Q
ビジネスベイの不動産価格は今後も上昇する？
A

上昇が見込まれます。

ビジネスベイは前年比18.24%上昇しており、2025年の新規供給4万戸の影響を受けにくい中心部高需要エリアです。駐在員需要とオフィス市場の好調さが価格を下支えする構造的要因となっています。

Q
ビジネスベイで利回り7%以上の物件を見つけるコツは？
A

ホテルアパートメントが最適です。

住居用はスタジオ・1ベッドで6.5〜7.5%ですが、ホテルアパートメントなら7〜9%の高利回りを実現できます。利回り重視なら運河ビューを避け、オフプランの早期購入割引を活用することで取得価格を抑えられます。

Q
ビジネスベイ不動産投資で初心者が失敗しやすいポイントは？
A

完成遅延とコスト見積もり不足が主な失敗要因です。

オフプラン購入時の引き渡し遅延リスク、サービスチャージ（管理費）の過小評価が典型例です。眺望プレミアムを過大評価して利回りが想定を下回るケースもあり、信頼できる現地エージェントの選定が重要です。

まとめ｜ビジネスベイでドバイ不動産投資を始める前に

ビジネスベイは、ブルジュ・ハリファ徒歩圏という希少な中心部立地でありながら、ダウンタウンより約27.4%割安な価格帯を維持しています。

オフィス稼働率95%以上という高い需要が賃貸市場を支え、利回り6〜7%を安定的に確保できる投資環境が整っています。インフラ完成済みの成熟市場であるため、換金性や空室リスクの低さも魅力です。

投資を検討する際は、物件タイプ（1ベッドルーム、ホテルアパートメント）、購入タイミング（オフプラン vs 既存物件）、眺望の有無による価格差を慎重に比較することが重要です。2025年の価格上昇率18〜20%というトレンドを踏まえつつ、長期的な賃貸需要と資産価値の安定性を軸に判断することをお勧めします。