ドバイのオフィスに投資する｜企業進出と供給不足から考えるビジネスベイの価値

ドバイの不動産投資では、アパートメントやヴィラに加え、企業の事業拠点となるオフィスも選択肢になります。

オフィスの需要を支えるのは、海外企業の進出や既存企業の事業拡大、より良い環境への移転です。投資対象として考える際には、街の成長に加えて「どのような企業が、なぜその場所を借りるのか」を見極めることが重要です。私もビジネスベイに出勤している立場として、これほどオフィス需要が高いのかと日々感じています。

今回は、ドバイのオフィス需要の背景とビジネスベイの企業集積を整理しながら、Ellington Properties（エリントン・プロパティーズ）が発表した「Berkeley Tower（バークレー・タワー）」をご紹介します

ドバイでオフィス需要が高い理由

企業の進出と事業活動の拡大

ドバイ商工会議所によると、2025年の新規加入企業は71,830社。年末のアクティブ会員数は292,486社となり、前年比13.2％増加しました。インド、英国、中国、米国など、幅広い国の企業が新たに加入しています。

企業の拠点開設や事業拡大は、執務スペースを必要とする背景になります。ただし、新規加入企業数がそのままオフィスの新規契約件数を示すわけではありません。実際の需要を判断するには、稼働率や賃料の動きも併せて見る必要があります。

質の高いオフィスの供給が限られている

CBREの2026年第2四半期レポートでは、ドバイのオフィス市場について、次の数値が公表されています。

指標	2026年第2四半期
オフィス稼働率	約94％
平均オフィス賃料の前年同期比	＋13％
プライムオフィス賃料の前年同期比	＋16％

CBREは、継続的な入居需要とGrade Aオフィスの供給不足を背景として挙げています。また、主要な商業地区やフリーゾーンでは、完成前の賃貸契約によって将来供給の一部が確保される動きも報告されています。

企業活動が拡大する一方、希望する立地・広さ・設備を備えたオフィスをすぐに確保できるとは限りません。この需要と供給の関係が、オフィス市場を見るうえで重要なポイントです。

なお、上記はドバイ市場の指標であり、ビジネスベイのすべての建物や、個別物件の将来の運用成績を示すものではありません。

企業が求めるのは、日々の業務を支える環境

企業にとって、賃料は拠点運営費の一部です。オフィス選びには、従業員の通勤、駐車、来客対応、会議室、通信設備、将来の増員なども関わります。

例えば、賃料を抑えられても、駐車場所の確保に時間がかかる、エレベーターが混雑する、区画の形が使いにくいといった問題があれば、日々の業務効率に影響します。

そのため投資家も、外観や内装の印象に加えて、企業が継続して利用したいと思う条件を確認する必要があります。立地と建物の機能が、想定する入居企業の働き方に合っているか。それが物件を比較する際の基準になります。

世界的な企業も事業拠点を置くビジネスベイ

ビジネスベイには、エネルギーや空調・ビル設備などの分野で世界的に事業を展開する企業もオフィスを構えています。

各社の公式情報で確認できる例として、以下の企業が挙げられます。

企業	主な事業・特徴
EDF（フランス電力）	フランスの大手電力・エネルギーグループ
Trane（トレイン）	世界的に展開する空調・ビル設備ブランド

EDFはビジネスベイ内にドバイオフィスを、Traneは同エリアにドバイ・北部首長国向けオフィスを設置しています。こうした企業の存在は、ビジネスベイが観光や居住の場に加え、継続的な企業活動を支えるエリアでもあることを示しています。

投資対象を選ぶ際には、この企業活動を背景に、購入する区画の広さや設備がどのような借り手に適しているかを考えることが重要です。

Ellingtonが発表した「Berkeley Tower」

Ellington Propertiesは2026年10月20日、ビジネスベイの新たな商業開発「Berkeley Tower」を発表しました。同社にとって、これまでで最大規模・最高層となる商業開発です。

同社初の商業開発「Eaton Square（イートン・スクエア）」の公式発表は2025年8月7日。Berkeley Towerは、その約1年2か月後に発表されたプロジェクトです。

地上階＋60階、全109区画のオフィスを計画しています。約105㎡の区分オフィスから、フロア全体を利用する大型区画、複数階を一体利用するデュプレックス・トリプレックスまで、幅広い構成が用意されています。

区画の例	面積の目安
1〜10階のオフィス	約105〜129㎡
11〜15階のオフィス	約232〜266㎡
22〜31階のオフィス	約502〜503㎡
51〜52階の1フロア型オフィス	約1,132㎡
デュプレックス	約2,032㎡
トリプレックス	約2,062㎡

※販売資料から一部抜粋し、㎡に換算しています。

小規模な事業拠点から、複数部署を集約する大型オフィスまで、企業規模に応じた利用を想定できる構成です。

自動駐車や共用施設で、働く環境を整える

需要の強さと、投資としての収益性を見極める

オフィス需要が高くても、購入価格によって収益性は変わります。賃料の上昇だけでなく、取得費用や管理費、完成後の運用条件まで含めて検討することが大切です。

周辺の成約賃料や内装・管理費を踏まえた収支、完成時の競合状況、将来の売却まで含めた検討については、BITEXへご相談ください。ご予算と運用方針に合わせて、判断に必要な情報を整理してご案内します。

建設期間中50％、完成時50％の支払いプラン

今回の販売案内では、予約時から完成までに50％、完成時に残り50％を支払うプランが示されています。

支払い時期	割合
予約時	20％
予約から90日後	5％
予約から180日後	5％
工事進捗20％時	5％
工事進捗30％時	5％
工事進捗40％時	5％
工事進捗50％時	5％
完成時	50％
合計	100％

完成時には購入代金の半額が必要となるため、引き渡し後の利用・運用まで含めた資金計画で検討します。

現在はキャンセル待ちのみご案内

2026年11月4日現在、弊社ではBerkeley Towerについてキャンセル待ちのご相談を受け付けています。
ご希望の予算、面積、自己利用・賃貸運用の目的をお知らせいただければ、再案内可能な区画が出た際に、価格と条件を確認してご連絡します。

住宅に加えてオフィスを保有することが、ご自身の資産構成や運用方針に合うのか。ドバイの事業用不動産をご検討の方は、下記よりお問い合わせください。

※キャンセル待ちの登録は区画の確保を保証するものではありません。販売状況・仕様・支払い条件は、対象区画の最新資料と契約書で確認します。