外国人がドバイヒルズで不動産を購入する条件と制限はありますか？

ドバイヒルズエステートはフリーホールドエリアに指定されており、外国人が100%完全所有権で不動産を購入できます。 Emaar Properties公式によれば、駐在員を含む外国人が制限なく物件を購入し、フル・オーナーシップを持つことが可能です。購入に際してビザや居住権は必須ではありませんが、一定額以上の物件購入により長期居住ビザを取得できる制度もあります。

ドバイヒルズの不動産投資で初期費用は物件価格の何%必要ですか？

ドバイヒルズの不動産購入では、初期費用として物件価格の約25〜40%が必要です。外国人がローンを利用する場合、500万AED（約2億円）以下の物件では最大75〜80%の融資が受けられるため、頭金は20〜25%となります。500万AED（約2億円）を超える物件では最大65〜70%の融資となり、頭金は30〜35%必要です。追加費用として、Dubai Land Department登録料が物件価格の4%、不動産仲介手数料が約2%、住宅ローン登録料がローン額の0.25%かかります。

ドバイヒルズの投資物件で年間利回り7%は実現できますか？

ドバイヒルズエステートのアパートメント投資では、年間グロス利回り7%超は十分に実現可能です。 2024年のドバイ全体のアパートメント平均グロス利回りは7.1〜7.4%で、ドバイヒルズエステートもこの水準に沿っています。Emaar Properties公式でも、ドバイヒルズエステートは「High ROI District」として推奨されており、高い投資利回りが期待できるエリアです。ネット利回りは5〜6%程度となりますが、キャピタルゲインも期待できるため、トータルリターンはさらに高くなります。

ドバイ・ヒルズを徹底解説｜モール・街の魅力から物件価格・賃貸相場、投資価値まで深掘り

Q: ドバイヒルズの不動産投資で初期費用は物件価格の何%必要ですか？

ドバイヒルズの不動産購入では、初期費用として物件価格の約25〜40%が必要です。 外国人がローンを利用する場合、500万AED（約2億円）以下の物件では最大75〜80%の融資が受けられるため、頭金は20〜25%となります。500万AED（約2億円）を超える物件では最大65〜70%の融資となり、頭金は30〜35%必要です。追加費用として、Dubai Land Department登録料が物件価格の4%、不動産仲介手数料が約2%、住宅ローン登録料がローン額の0.25%かかります。

ドバイヒルズとは？緑あふれる高級住宅街の全体像【図解あり】
ドバイヒルズの街の魅力｜高級住宅地が注目される理由
ドバイヒルズモール完全ガイド｜600店舗の最新施設
ドバイヒルズの物件価格｜タイプ別2025年最新相場
ドバイヒルズの賃貸相場｜家賃とエリア内賃料比較
ドバイヒルズの投資価値｜利回り7%超の収益性を検証
FAQ｜ドバイヒルズの不動産投資についてよくある質問
まとめ｜ドバイヒルズは利回り・立地で選ぶべきエリア

ドバイヒルズとは？緑あふれる高級住宅街の全体像【図解あり】

1-1. Emaar開発の大規模複合都市｜総面積2,700エーカーの全貌

ドバイヒルズエステートは、ドバイを代表する不動産デベロッパーEmaar Propertiesが開発する大規模複合都市です。

総面積は11百万平方メートル（約2,700エーカー）に及び、ドバイ最大級のマスタープラン型コミュニティとして知られています(*1)。開発はMeraas Holdingとの共同事業として進められ、モハメッド・ビン・ラシード・シティ（MBR City）の一部を構成しています。

計画では約32,000戸の住宅ユニットが建設予定で、内訳はアパートメント約28,000戸、タウンハウス1,840戸、独立型ヴィラ1,266戸です。敷地内には145万平方メートルの公園や緑地が配置され、住宅・商業・レジャー施設が一体となった自己完結型の街づくりが進められています。

ドバイの他の高級住宅地と比較しても、その規模と緑地の豊富さは際立っています。

EMAARについては、こちらで詳しく書いています↓

【2026年最新版】EMAARとは？ブルジュ・ハリファを手がけたドバイ最大の不動産デベロッパー

1-2. ドバイ中心部から車で15分｜主要エリアへの好アクセス

ドバイヒルズエステートは、アル・ハイル・ロード（E44）とウム・スケイム・ストリート（D63）の交差点に位置し、ドバイの主要エリアへの優れたアクセスを誇ります(*1)。ダウンタウン・ドバイやブルジュ・ハリファまでは車で約15分、ビジネスベイやドバイ・マリーナへも20分以内で到達可能です(*2)。

ドバイ国際空港（DXB）へも約20分と、ビジネス・観光の両面で利便性の高い立地です。

シェイク・ザイード・ロードやモハメッド・ビン・ザイード・ロードといった主要幹線道路へのアクセスも良好で、ドバイ全域への移動がスムーズです。将来的にはドバイメトロの延伸計画も検討されており、公共交通機関によるアクセスもさらに向上する見込みです。

ダウンタウンとマリーナの中間という戦略的な位置づけが、投資家や駐在員から高く評価されています。

1-3. 18ホールゴルフコースと緑地公園が広がる「グリーンハート」

ドバイヒルズエステートの中心には、18ホールのチャンピオンシップゴルフコースが配置されています(*1)。このゴルフコースは2018年11月に開業し、住民だけでなく一般の利用者にも開放されています。

コミュニティ全体が「グリーンハート」と呼ばれる理由は、このゴルフコースを含む145万平方メートルの緑地空間が確保されているためです。

中でもドバイヒルズパークは約18万平方メートルの広さを持ち、パリのエトワール広場の4倍の面積を誇ります(*3)。ドバイの住宅コミュニティの中で最長のパークとして知られ、1,800本以上の樹木や椰子が植えられています。

54キロメートルのサイクリング・ジョギングコース、アイススケートリンク、ドッグパーク、スプラッシュパーク、2.5キロメートルのランニングトラックなど、多彩なレクリエーション施設が整備されています。ビーチバレーコートやパドルテニスコートも完備され、アウトドアライフを満喫できる環境が整っています。

ドバイヒルズの街の魅力｜高級住宅地が注目される理由

2-1. 緑豊かな環境と充実した商業施設が徒歩圏内にある利便性

ドバイヒルズエステートの最大の魅力は、豊かな自然環境と都市的利便性が両立している点です。

ドバイヒルズモールは総床面積約18.6万平方メートル（200万平方フィート）を誇り、約650店舗の小売店と飲食店が入居しています(*4)。さらに、コミュニティ内には7キロメートルのブールバード沿いに400以上の小売店舗が展開され、カフェやレストランも充実しています。

居住者は緑豊かな環境の中で生活しながら、都市的な利便性も享受できる理想的な住環境を手に入れることができます。

2-2. 外国人居住者が多く治安が良いコミュニティ環境

ドバイヒルズエステートは、外国人駐在員や国際的な家族に人気の高い多文化コミュニティです。

Emaar Properties公式によれば、コミュニティは「ゲーテッドコミュニティ」として設計され、24時間体制のセキュリティが配置されています(*5)。家族向けの安全性とウェルネスを重視した街づくりが進められており、外国人居住者が安心して生活できる環境が整っています。

ゲート付きの居住区、24時間監視システム、定期的なセキュリティパトロールにより、高い安全性が維持されています。街灯が完備された道路や専用の歩行者・サイクリングトラックも整備され、夜間でも安心して散歩やジョギングを楽しむことができます。

多国籍なコミュニティは、駐在員や移住者にとって溶け込みやすい環境を提供しています。

2-3. 24時間セキュリティと整備された生活インフラ

ドバイヒルズエステートのインフラは、国際水準の生活品質を実現するために整備されています。

Emaar公式ブローシャには、24時間セキュリティヘルプデスクの設置が明記されており、緊急時の対応体制も万全です(*5)。各サブコミュニティはゲートでアクセス管理され、高度な監視システムが導入されています。

コミュニティ内には、GEMS Wellington Academyなど3つの国際学校が設置され(*1)、King’s College Hospitalをはじめとする医療施設も整っています。ENOC系列のガソリンスタンド、複数のスーパーマーケットやコンビニエンスストアも点在し、日常生活に必要なサービスがすべて揃っています。

レクリエーション施設も充実しており、開発全体で150以上のスイミングプール、90以上のマルチスポーツコート、最新のフィットネスセンター、子供用遊び場が配置されています。整備された道路網とメトロ延伸計画により、交通インフラも今後さらに向上する見込みです。

ドバイヒルズモール完全ガイド｜600店舗の最新施設

3-1. 総店舗数600以上｜モールの規模と営業時間

ドバイヒルズモールは、約650店舗の小売店と飲食店が集まる大型ショッピングセンターです。総床面積は約18.6万平方メートル（200万平方フィート）で、ドバイでも有数の規模を誇ります(*4)。営業時間は基本的に毎日午前10時から午後10時までで、週末や祝日も同様に営業しています(*6)。

モール内には18スクリーンのReel Cinema、約5,900平方メートルのGeant Hypermarket、複数のファミリーエンターテインメントセンターが入居しています。7,000台以上の専用駐車場が完備され、買い物や食事に訪れる家族連れやカップルで常に賑わっています。

ファストファッションから高級ブランドまで幅広い店舗が揃い、住民の日常的なニーズから特別なショッピング体験まで対応しています。アクセスの良さと充実した店舗構成により、周辺エリアの住民にとっても重要なライフスタイルハブとなっています。

3-2. ザ・ストーム等のエンターテインメント施設と人気店舗

ドバイヒルズモールの目玉施設は、ギネス世界記録に認定された「ザ・ストーム・コースター」です。

このアトラクションは世界最速の垂直発射型屋内ローラーコースターとして認定されており、垂直発射速度は時速41キロメートルに達します(*7)(*8)。最高速度は時速77キロメートル、トラック全長は670メートル、高さは50メートルで、約2分15秒のスリル満点の体験を提供します。2022年2月17日に開業し、最低身長130センチメートルから利用可能で、チケットは65〜75AED（約2,600〜3,000円）からとなっています。

もう一つの人気施設は「アドベンチャーパーク・バイ・エマール」で、クライミングウォール、洞窟迷路、トランポリンパーク、サイバーウォール、ニンジャパークなど多彩なアクティビティが楽しめます(*9)。モール1階に位置し、4歳以上または身長95センチメートル以上から利用可能です。

18スクリーンのReel Cinemaでは最新映画を楽しめ、家族連れにとって週末の定番スポットとなっています。

3-3. スーパーマーケット・カフェ・レストランの充実度

ドバイヒルズモールには、大型スーパーマーケット「Geant Hypermarket」が入居しており、食料品から日用品まで幅広い商品を取り揃えています(*4)。カフェではStarbucks、Costa Coffee、Café Bateel、Joe & The Juiceなどの人気チェーンが出店しています(*10)。

レストランは多国籍料理が揃い、日本料理の「Akiba Dori」、レバノン料理の「Al Beiruti」、インド料理の「Bombay Chowpatty」、トルコ料理の「Bosporus」、イタリアングルメマーケット「Eataly」などが人気を集めています。

ファストフードではMcDonald’s、KFC、Pizza Hut、Five Guys、Shake Shackも入居しており、カジュアルな食事にも対応しています。さらに、ドバイヒルズパーク内には「The Hills Eatery」というダイナースタイルのカジュアルレストランもあり、公園を訪れた家族連れが食事を楽しめます(*11)。

650店舗の中には、多様なライフスタイルに対応した飲食店が揃っており、住民は毎日異なる食体験を満喫できます。

ドバイヒルズの物件価格｜タイプ別2025年最新相場

4-1. アパートメント価格帯｜1BRから3BRまでの相場

アパートメント価格帯一覧（2024年Q3時点）

間取り	標準面積	価格目安（AED）	価格目安（円）
1BR	約650 sqft	約145万	約5,800万円
2BR	約1,000 sqft	約224万	約8,960万円
3BR	約1,500 sqft	約335万	約1億3,400万円
平方フィート単価（2024年Q3）		2,235 AED	約89,400円

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」, Emaar Properties: 「Properties in Dubai Hills Estate (2025)」

ドバイヒルズエステートのアパートメント価格は、2024年第3四半期時点で平方フィート単価2,235AED（約89,400円）となっています(*12)。前年同期比で19.8%上昇しており、ドバイ全体の平均1,598AED（約63,920円）を大きく上回る水準です。Emaar公式の新規販売物件では、1〜3ベッドルームアパートメント（Rosehill）が1,613,888AED（約6,456万円）から販売されています(*13)。

標準的な面積に基づいて算出すると、1ベッドルーム（約650平方フィート）で約145万AED（約5,800万円）、2ベッドルーム（約1,000平方フィート）で約224万AED（約8,960万円）、3ベッドルーム（約1,500平方フィート）で約335万AED（約1億3,400万円）が目安となります。

ゴルフコースビューや新しい建物では、これより高い価格設定となる場合もあります。2025年第1四半期には平方フィート単価が2,367AED（約94,680円）まで上昇し、前年同期比28%増を記録しました(*14)。

堅調な価格上昇が続いており、投資家の注目が集まっています。

4-2. ヴィラ価格帯｜3BRから5BRの高級物件相場

ヴィラ価格帯一覧（2024年Q3時点）

間取り	標準面積	価格目安（AED）	価格目安（円）
3BR	約3,000 sqft	約700万	約2億8,000万円
4BR	約3,500 sqft	約817万	約3億2,680万円
5BR	約4,500 sqft	約1,050万	約4億2,000万円
平方フィート単価（2024年Q3）		2,334 AED	約93,360円

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」, Emaar Properties: 「Properties in Dubai Hills Estate (2025)」

ドバイヒルズエステートのヴィラ価格は、2024年第3四半期時点で平方フィート単価2,334AED（約93,360円）となっています(*12)。前年同期比で27.2%の大幅な上昇を記録し、ドバイ全体の平均1,954AED（約78,160円）を上回る水準です。Emaar公式の新規販売物件では、3ベッドルームタウンハウス（Palace Residences）が1,706,888AED（約6,828万円）から販売されています(*13)。

標準的な面積に基づいて算出すると、3ベッドルームヴィラ（約3,000平方フィート）で約700万AED（約2億8,000万円）、4ベッドルームヴィラ（約3,500平方フィート）で約817万AED（約3億2,680万円）、5ベッドルームヴィラ（約4,500平方フィート）で約1,050万AED（約4億2,000万円）が目安となります。

Golf PlaceやGolf Groveなどのゴルフコース隣接物件は、プレミアム価格帯として扱われています。2025年第1四半期には平方フィート単価が2,632AED（約105,280円）に達し、前年同期比19%増となりました(*14)。

ヴィラ市場の強い需要が、価格上昇を後押ししています。

4-3. 過去3年の価格推移とエリア内の価格差（ゴルフビュー・モール近接）

ドバイヒルズエステートの物件価格は、過去3年間で大幅に上昇しています。

ドバイヒルズ平方フィート単価の推移（2022-2025年）

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」「Dubai Residential Market Review Winter 2022-23」「Dubai Residential Market Review Q1 2025」

アパートメントの平方フィート単価は、2022年第3四半期の約1,600AED（約64,000円）から2024年第3四半期には2,235AED（約89,400円）へと、約40%上昇しました(*15)。ヴィラについても、12カ月間で27.2%の年間成長率を記録し、強い資本価値の上昇が続いています(*12)。

ドバイ全体では、2024年にヴィラの年間キャピタル・アプリシエーションが31.6%、アパートメントが23.6%を記録しました(*16)。ドバイヒルズエステートもこの成長トレンドに沿った動きを見せています。

エリア内では、Golf PlaceやGolf Groveなどのゴルフコース隣接物件と、Park PointやPark Fieldなどのパーク系物件では、明確な価格セグメンテーションが存在します(*13)。ゴルフビューやモール近接物件は、一般的にプレミアムが上乗せされますが、具体的な差額は物件や立地により異なります。

資本価値の成長率は5〜10%に減速すると予測されていますが、依然として堅調な市場が期待されています。

ドバイヒルズの賃貸相場｜家賃とエリア内賃料比較

5-1. アパートメント賃貸相場｜1BRから3BRまでの年間家賃

アパートメント年間賃料相場（2025年Q1時点）

間取り	年間賃料（AED）	年間賃料（円）	月額目安（円）
1BR	91,899〜105,000	368〜420万円	約31〜35万円
2BR	146,361〜160,000	585〜640万円	約49〜53万円
3BR	220,000〜260,000	880〜1,040万円	約73〜87万円
平方フィート単価	138 AED	約5,520円（2022年比+52%）

出典：Engel & Völkers: 「Dubai Rent Prices: Average Apartment Costs (June 2025)」, Driven Properties: 「Dubai Hills Market Update 2025」, Property Makler: 「Dubai Hills area analytics」

ドバイヒルズエステートのアパートメント賃料は、2025年第1四半期時点で平方フィート単価138AED（約5,520円）に達しており、2022年比で52%上昇しています(*17)(*18)。

1ベッドルームアパートメントの年間賃料は、91,899AED（約368万円）から105,000AED（約420万円）の範囲です(*19)。Park HeightsやExecutive Residencesなど、建物のグレードや立地によって変動します。

2ベッドルームアパートメントの年間賃料は146,361AED（約585万円）から160,000AED（約640万円）、3ベッドルームアパートメントでは220,000AED（約880万円）から260,000AED（約1,040万円）が一般的です。

ドバイ全体の平均アパート賃料は年間91,100AED（約364万円）で、前年比15.4%増となっています(*20)。ドバイヒルズエステートの賃料水準は、ドバイ平均を上回る高い需要を反映しており、特にゴルフコースビューやモール近接物件では、さらに高い賃料設定となる傾向があります。

5-2. ヴィラ賃貸相場｜3BRから5BRの年間賃料

ヴィラ年間賃料相場（2025年Q1時点）

間取り	年間賃料（AED）	年間賃料（円）	月額目安（円）
3BR	350,000〜380,000	1,400〜1,520万円	約117〜127万円
4BR	430,000〜480,000	1,720〜1,920万円	約143〜160万円
5BR	550,000〜650,000	2,200〜2,600万円	約183〜217万円
エリア別単価	Maple: 152 AED/sqft（約6,080円）｜Sidra: 122 AED/sqft（約4,880円）

出典：Driven Properties: 「Dubai Hills Market Update 2025」, Property Makler: 「Dubai Hills area analytics」

ドバイヒルズエステートのヴィラ賃料は、2025年第1四半期時点で平方フィート単価122.8AED（約4,912円）となっています(*17)(*18)。ただし、サブコミュニティにより差があり、Mapleでは約152AED（約6,080円）、Sidraでは約122AED（約4,880円）と、立地やグレードにより変動します。

3ベッドルームヴィラ（SidraやMapleなど）の年間賃料は350,000AED（約1,400万円）から380,000AED（約1,520万円）が一般的です。4ベッドルームヴィラでは430,000AED（約1,720万円）から480,000AED（約1,920万円）、5ベッドルームヴィラでは550,000AED（約2,200万円）から650,000AED（約2,600万円）以上となります。

ドバイ全体の3ベッドルームヴィラの年間賃料中央値は145,000AED（約580万円）で、前年比16%増です(*20)。ドバイヒルズエステートのヴィラは、この平均を大きく上回る高級物件として位置づけられています。

ヴィラ賃貸利回りは5.1%に圧縮されていますが、これは資本価値の上昇が賃料上昇を上回っているためです(*17)。

5-3. 賃貸需要が高い物件タイプと平均空室率

ドバイヒルズエステートでは、アパートメントの賃貸需要が特に高い状況が続いています。

物件タイプ別賃料上昇率と占有率（2024年）

ポイント：アパートメント賃料は前年比15.4%増と大幅上昇。ヴィラの4.9%増を大きく上回り、需要の強さを示しています。ドバイヒルズエステート全体の占有率は87%以上を維持しており、安定した賃貸運用が期待できます。

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」, Driven Properties: 「Dubai Hills Market Update 2025」, ValuStrat: 「Record population growth, falling interest rates boost Dubai property market」

ドバイ全体の住宅占有率は89.8%で、平均空室率は約10.2%となっています(*21)。ドバイヒルズエステートも高い占有率を維持しており、87%以上の稼働率が報告されています(*17)。

賃貸需要が高い理由は、優れた立地、充実した商業施設、緑豊かな環境、そして国際学校や医療施設へのアクセスの良さにあります。

2024年第3四半期のデータによれば、アパート賃料は前年比15.4%増と大幅に上昇しており、ヴィラ賃料の4.9%増を大きく上回っています。これは、アパートメントに対する強い需要を示しています。

特に1ベッドルームと2ベッドルームアパートメントは、若い専門職や小規模世帯に人気があり、高い占有率を維持しています。ヴィラは家族向けの長期賃貸が中心で、安定した需要があります。

高い占有率と堅調な賃料上昇は、投資家にとって魅力的な賃貸運用環境を提供しています。

ドバイヒルズの投資価値｜利回り7%超の収益性を検証

6-1. 実質利回り7%超｜アパートメント・ヴィラ別の収益データ

ドバイヒルズエステートのアパートメント投資は、グロス利回り7.1〜7.4%を実現できる水準にあります(*22)。

ドバイヒルズエステートは、高い賃貸需要と比較的手頃な物件価格により、ドバイ平均と同等かそれ以上の利回りが期待できます。Emaar Properties公式の投資家向け資料でも、ドバイヒルズエステートは「High ROI District」として位置づけられており、高い投資リターンが見込まれるエリアとして推奨されています(*25)。

一方、ヴィラやタウンハウスのグロス利回りは4.92〜5.3%と、アパートメントより低めです(*24)。これは、ヴィラの物件価格が高額であることと、賃料上昇よりも資本価値の上昇が大きいことが理由です。ネット利回り（管理費や維持費を差し引いた後）は、グロス利回りから2〜3%程度低くなる傾向があります。

サービスチャージが年間物件価格の2〜3%、管理費やメンテナンス費用を考慮すると、アパートメントのネット利回りは5〜6%程度と推定されます。

6-2. キャピタルゲインの期待値と過去3年の資産価値上昇率

ドバイヒルズエステートの資本価値は、過去3年間で大幅に上昇しています。

アパートメントは2022年第3四半期から2024年第3四半期の約2年間で約40%上昇し、ヴィラは12カ月間で27.2%の年間成長を記録しました(*12)。2024年通年では、ドバイ全体でヴィラの資本価値が31.6%、アパートメントが23.6%増加しました(*16)。ドバイヒルズエステートもこの強力な成長トレンドに沿った動きを示しています。

資本価値の成長率は減速すると予測されていますが、依然として堅調な成長が期待されています。過去3年間の累積資本価値上昇率は、アパートメントで約40〜50%、ヴィラで50%以上に達していると推定されます。

キャピタルゲインの期待値は、ドバイの人口増加、経済成長、インフラ整備、そして国際投資家の高い関心に支えられています。長期保有を前提とする投資家にとって、賃貸利回りに加えてキャピタルゲインも享受できる魅力的な投資先となっています。

6-3. ドバイ主要エリアとの投資価値比較と長期保有メリット

ドバイヒルズエステートの投資価値を他の主要エリアと比較すると、価格と成長性のバランスに優れていることがわかります。

ドバイ主要エリア：価格 vs 成長率比較（2024年Q3）

エリア	物件タイプ	単価（AED/sqft）	成長率	評価
ドバイヒルズ	AP	2,235	19.8%	★★★★★
ダウンタウン	AP	2,806	13.7%	★★★
パーム・ジュメイラ	AP	2,820	9.0%	★★
ビジネスベイ	AP	2,023	9.9%	★★
ドバイ・マリーナ	AP	1,867	8.5%	★
ドバイヒルズ	VIL	2,334	27.2%	★★★★★
パーム・ジュメイラ	VIL	5,394	15.0%	★★★
エミレーツ・ヒルズ	VIL	2,860	18.5%	★★★★
ジュメイラ・アイランズ	VIL	3,108	12.0%	★★★

投資判断のポイント：
• 低価格 × 高成長：ドバイヒルズはアパートメント（19.8%）・ヴィラ（27.2%）ともに高成長率を記録。ダウンタウン・パーム・ジュメイラより20%以上安い価格で購入可能。
• ドバイ・マリーナとの比較：マリーナより20%高い価格でありながら、2倍以上の成長率を実現。
• 長期保有メリット：安定した賃貸需要＋継続的な資本価値上昇＋戦略的な立地がポートフォリオを強化。

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q3 2024」

2024年第3四半期のアパートメント価格は、ダウンタウン・ドバイの2,806AED/sqft（約112,240円）より20%低く、パーム・ジュメイラの2,820AED/sqft（約112,800円）より21%低い水準です(*12)。一方、ビジネスベイの2,023AED/sqft（約80,920円）よりは10%高く、ドバイ・マリーナの1,867AED/sqft（約74,680円）よりは20%高い位置にあります。

ヴィラ価格では、パーム・ジュメイラの5,394AED/sqft（約215,760円）より57%低く、エミレーツ・ヒルズの2,860AED/sqft（約114,400円）より18%低い水準です。ジュメイラ・アイランズの3,108AED/sqft（約124,320円）と比較しても25%低く、相対的に手頃な価格で高級住宅地への投資が可能です。

成長率では、ドバイヒルズのアパートメントは前年比19.8%増で、ダウンタウンの13.7%やビジネスベイの9.9%を上回っています。ヴィラも27.2%増と、パーム・ジュメイラの9.0%を大きく上回る成長を記録しました。

長期保有のメリットは、安定した賃貸需要、継続的な資本価値上昇、そしてダウンタウンとマリーナの中間という戦略的な立地にあります。

「ダウンタウン・ドバイ」については、こちらで詳しく書いています↓

【2026完全版】ドバイ・ダウンタウン徹底ガイド｜観光・ホテル・生活環境から不動産投資の価格相場・利回りまで全解説

「ドバイマリーナ」については、こちらで詳しく書いています↓

ドバイマリーナ完全ガイド｜観光・生活・おすすめスポットから不動産投資・物件相場まで徹底解説

FAQ｜ドバイヒルズの不動産投資についてよくある質問

Q
外国人がドバイヒルズで不動産を購入する条件と制限はありますか？: A

ドバイヒルズエステートはフリーホールドエリアに指定されており、外国人が100%完全所有権で不動産を購入できます。

Emaar Properties公式によれば、駐在員を含む外国人が制限なく物件を購入し、フル・オーナーシップを持つことが可能です。購入に際してビザや居住権は必須ではありませんが、一定額以上の物件購入により長期居住ビザを取得できる制度もあります。

Q
ドバイヒルズの不動産投資で初期費用は物件価格の何%必要ですか？: A

ドバイヒルズの不動産購入では、初期費用として物件価格の約25〜40%が必要です。

外国人がローンを利用する場合、500万AED（約2億円）以下の物件では最大75〜80%の融資が受けられるため、頭金は20〜25%となります。500万AED（約2億円）を超える物件では最大65〜70%の融資となり、頭金は30〜35%必要です。追加費用として、Dubai Land Department登録料が物件価格の4%、不動産仲介手数料が約2%、住宅ローン登録料がローン額の0.25%かかります。

Q
ドバイヒルズの投資物件で年間利回り7%は実現できますか？: A

ドバイヒルズエステートのアパートメント投資では、年間グロス利回り7%超は十分に実現可能です。

2024年のドバイ全体のアパートメント平均グロス利回りは7.1〜7.4%で、ドバイヒルズエステートもこの水準に沿っています。Emaar Properties公式でも、ドバイヒルズエステートは「High ROI District」として推奨されており、高い投資利回りが期待できるエリアです。ネット利回りは5〜6%程度となりますが、キャピタルゲインも期待できるため、トータルリターンはさらに高くなります。

まとめ｜ドバイヒルズは利回り・立地で選ぶべきエリア

ドバイヒルズエステートは、総面積11百万平方メートル、32,000戸の住宅を擁する大規模複合都市として、ドバイ屈指の投資先です。ダウンタウンまで車で15分、充実した商業施設と緑豊かな環境が共存し、外国人居住者に高く評価されています。

物件価格は平方フィート単価でアパートメント2,235AED（約89,400円）、ヴィラ2,334AED（約93,360円）と、他の高級エリアより手頃な水準です。賃貸相場は1ベッドルームで年間91,899〜105,000AED（約368〜420万円）、3ベッドルームヴィラで350,000〜380,000AED（約1,400〜1,520万円）です。

投資価値では、アパートメントのグロス利回りが7.1〜7.4%、過去3年間で資本価値が約40%上昇しており、キャピタルゲインも魅力的です。ダウンタウンやマリーナより20%低い価格で、19.8%の高い年間成長率を記録しています。

初心者から経験豊富な投資家まで、利回りと立地の両面で優れた選択肢となるエリアです。

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