ドバイ・ダウンタウンとは？エリアの基本情報【図解あり】

1-1. ダウンタウンの位置とアクセス｜空港から25分の中心地

ドバイ・ダウンタウンは、ドバイ国際空港（DXB）から南西に約14kmの距離に位置する都心エリアです(*1)。空港からメトロレッドラインを利用すれば、ブルジュハリファ/ドバイモール駅まで約25分でアクセス可能です。車やタクシーを利用する場合は、交通状況にもよりますが13〜20分程度で到着します。

このエリアは、ドバイの主要幹線道路であるシェイク・ザイード・ロード沿いに広がっており、Al Wasl地区の対面に位置しています。メトロ駅から徒歩圏内に主要な観光スポットやビジネス施設が集中しているため、初めてドバイを訪れる観光客にも分かりやすい立地となっています。

また、ドバイ国際金融センター（DIFC）やビジネスベイといったビジネス地区とも隣接しており、ビジネス目的の滞在者にとっても利便性の高いロケーションです。

1-2. ダウンタウンの面積と人口規模

ダウンタウン・ドバイの基本データ
項目 数値
総面積 約2km²
ビル棟数 112棟
居住人口 約13,201人
総開発費 200億米ドル

出典：Emaar Properties: 「Downtown Dubai area and development data (2025)」

ダウンタウンの総面積は約2平方キロメートルで、東西約1.5km、南北約1.6kmの長方形のエリアです(*2)。この限られた範囲に、112棟のビルが建ち並ぶ高密度な都市空間が形成されています。2017年の公式統計によると、このエリアの居住人口は約13,201人です。

このコンパクトなエリアに投じられた開発費用は、完成時点で推定200億米ドル（約2兆8,000億円）に達しました。この巨額投資により、住宅、商業施設、ホテル、エンターテイメント施設が一体となった複合開発が実現しています。

面積は小さいながらも、世界最高層ビルや世界最大級のショッピングモールを擁する、ドバイを代表するランドマーク地区となっています。

1-3. ダウンタウンが「中東のマンハッタン」と呼ばれる理由

「中東のマンハッタン」と呼ばれる4つの理由
順位 特徴 代表例
① 垂直都市デザイン ブルジュハリファ（828m）
世界最高層
② 複合用途開発 住宅・オフィス・商業
徒歩圏内で完結
③ 世界級商業施設 ドバイモール
1,200店舗以上（世界2位）
④ 中央ビジネス地区 ドバイ経済の中心
DIFC隣接

ポイント：ニューヨークのマンハッタンと同様、限られた面積に超高層ビル群が集積し、生活・ビジネス・娯楽が一体化した24時間都市を形成しています。

出典：Emaar Properties: 「Downtown Dubai – Our Communities (2025)」、Visit Dubai: 「Downtown Dubai official description (2025)」

ダウンタウンが「中東のマンハッタン」と称される主な理由は、その垂直都市デザインと超高層ビル群にあります。このエリアには、世界一の高さ828mを誇るブルジュハリファをはじめ、多数の高層タワーが林立しています(*3)。

さらに、住宅、オフィス、商業施設、ホテル、エンターテイメント施設が一体化した複合用途開発が実現している点も特徴です。この開発手法により、居住者や来訪者は徒歩圏内で生活・ビジネス・娯楽のすべてを完結できる都市環境が整備されています。

また、世界第2位の規模を誇るドバイモール（1,200店舗以上）や、ドバイの中央ビジネス地区としての機能も併せ持つことから、経済活動の中心地としての役割も果たしています(*4)。

これらの要素が、ニューヨークのマンハッタンと重なる都市像を形成しています。

ダウンタウンの観光名所｜ブルジュハリファ・ドバイモールなどを解説

2-1. ブルジュハリファ｜世界一高い828mの超高層ビル

ブルジュハリファは、高さ828m、尖塔を含めると829.8mに達する世界最高層ビルです(*5)。2004年9月に建設が開始され、2010年1月に完成したこの建築物は、163階の居住・商業スペースを擁しています(*6)。建設費用は推定15億米ドル（約2,100億円）に達しました。

このビルは、最高層建築物、最高自立構造物、最高居住階、最高屋外展望デッキという複数の世界記録を保持しています。建物内部には、世界的ファッションデザイナーのジョルジオ・アルマーニが設計したアルマーニホテルが、コンコースレベルから8階、および38〜39階に入居しています(*7)。

展望デッキからは、ドバイの街並みとペルシャ湾の絶景を一望でき、年間を通じて多くの観光客が訪れる、ドバイを象徴する存在となっています。

ちなみに、ブルジュハリファについては、こちらで詳しく書いています↓

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2-2. ドバイモール｜世界最大級1,200店舗のショッピング施設

ドバイモールは、1,200店舗以上の小売店と200以上の飲食施設を擁する世界最大級のショッピングモールです(*8)。総床面積は120万平方メートルに達します(*9)。

このモールは2023年に1億500万人の来訪者を記録し、地球上で最も訪問者数の多い場所となりました。2024年上半期（1〜6月）も前年同期比8%増の5,700万人を記録するなど、成長を続けています。

館内には、フランスの高級百貨店ギャラリー・ラファイエットやアメリカのブルーミングデールズといった有名デパートが入居しているほか、水族館やアイススケートリンクなどのエンターテイメント施設も併設されています。

ブルジュハリファと直結しており、ショッピングと観光を一度に楽しめる施設として、世界中から観光客を集めています。

2-3. ドバイファウンテン｜毎日開催される世界最大の噴水ショー

ドバイファウンテンは、全長275mの噴水システムで、最大152.4m（500フィート）の高さまで水を噴き上げる世界最大級の音楽噴水です(*10)。このシステムは、12ヘクタール（30エーカー）の人工湖であるブルジュハリファ・レイクに設置されています(*10)。一度に83,000リットル（22,000ガロン）の水を空中に放出できる能力を持ちます(*10)。

照明システムには6,600個のWETスーパーライトと25台のカラープロジェクターが使用され、夜間には壮大な光と水のショーを演出します(*10)。このシステムは、ラスベガスのベラージオ噴水も手がけたアメリカのWET Design社によって設計され、建設費用は8億AED（約320億円）に達しました(*10)。2009年5月8日にオープンして以来、毎日定時に無料でショーが開催されており、2025年10月には5ヶ月間の大規模改修を終えて、最新のシステムにアップグレードされています(*10)。

2-4. ドバイオペラ｜中東を代表する文化・エンターテイメント施設

ドバイオペラは、2,000席の客席を持つ多目的文化施設で、2016年8月31日に世界的テノール歌手プラシド・ドミンゴの公演で開館しました(*11)。総面積は約60,387平方メートルに及び、劇場モード、コンサートホールモード、平土間宴会モードという3つの形態に変形可能な設計となっています。

建物の外観は、伝統的なアラビアの帆船「ダウ船」をモチーフにしたデザインで、英国の建設会社アトキンス社のヤヌス・ロストック氏が設計しました。内部には重量5,000kgのシャンデリアに2,900個のLEDが設置され、さらに600個の追加LEDが照明を演出しています。

オペラ、バレエ、クラシックコンサートから現代音楽まで幅広いプログラムが開催され、中東の文化拠点としての役割を担っています。

ダウンタウンのおすすめホテル｜立地別の選び方ガイド

3-1. ブルジュハリファ直結エリアの高級ホテル｜アドレス・ダウンタウンなど

アドレス・ダウンタウンは、63階建て、高さ302.2mの超高層ホテル兼レジデンスで、196室のホテル客室と626室のサービスアパートメントを擁しています(*12)。このホテルの最大の特徴は、ブルジュハリファとドバイファウンテンを正面に望む立地と、ドバイモールへの専用歩道橋による直結アクセスです。

また、ブルジュハリファの建物内部には、イタリアの高級ファッションブランドが展開するアルマーニホテル・ドバイが入居しています(*7)。このホテルは、コンコースレベルから8階までと、38〜39階の計11フロアを占有し、すべての客室とスイートがジョルジオ・アルマーニ氏自身によってデザインされています。アルマーニ/カーサの家具で統一された室内は、ブランドの美学を体現した空間となっています。

両ホテルともドバイモールとドバイファウンテンへの直接アクセスが可能で、最高級の滞在体験を提供しています。

3-2. ドバイモール徒歩圏の利便性重視ホテル｜観光拠点に最適

ダウンタウン周辺には、アドレスブランドを中心に複数のホテルが展開されており、それぞれがドバイモールへの優れたアクセスを提供しています。

特に、アドレス・ダウンタウン、アドレス・ブールバード、アドレス・スカイビュー、アドレス・ファウンテンビューズは、いずれも徒歩5〜10分の距離にドバイモールが位置しています(*12)。

これらのホテルは、レストラン、プール、スパ、ビジネスセンターなどの標準的な設備を備えており、観光とショッピングの両方を効率的に楽しみたい旅行者にとって理想的な選択肢となっています。ドバイモール直結ではないものの、徒歩圏内という立地により、自由度の高い滞在スケジュールを実現できます。

3-3. ビジネス地区隣接のコスパ重視ホテル｜長期滞在向け

ビジネスベイエリアには、国際的ホテルチェーンが運営する中価格帯のホテルが複数展開されており、ダウンタウンへのアクセスと価格のバランスに優れています。

マリオット・インターナショナルが運営するルネッサンス・ビジネスベイ・ホテル・ドバイは、251室のスタイリッシュな客室を擁し、ブルジュハリファとドバイモールまで数分の距離に位置しています(*14)。ドバイ・ウォーター・カナル沿いという好立地も特徴です。

IHGホテルズ&リゾーツが運営するホテル・インディゴ・ドバイ・ダウンタウンは、ビジネスベイのマラシ・ドライブに位置し、デザイン・ディストリクトとドバイモールの間にあります(*13)。ヒルトン・ガーデン・イン・ドバイ・ビジネスベイは、ダウンタウン、ブルジュハリファ、ドバイモールまで3km、車で約7分の距離にあり(*15)、長期滞在者向けの設備を備えています。

これらのホテルは、ダウンタウン中心部の高級ホテルと比較して宿泊料金が抑えられており、ビジネス出張や長期滞在に適した選択肢となっています。

ダウンタウンの生活環境｜日本人の住みやすさと治安

4-1. 日本人コミュニティと日本語サービスの充実度

UAE全体における日本人在留者数は、2024年10月時点で4,775人が領事館に登録されています(*16)。これは2021年10月の4,400人から8.5%増加しており、日本人コミュニティは着実に拡大しています(*17)。

ドバイでは日本語対応の不動産サービスが充実しており、JCME GroupやJWD Real Estateといった企業が、物件購入、資産管理、税務相談、金融プランニング、法務サービスなどを日本語で提供しています。また、2025年12月にはダウンタウンのブルジュ・パークで「Japan Culture Con」という日本文化イベントが開催されるなど、日本文化に親しむ機会も増えています。

在ドバイ日本国総領事館も領事サービスを提供しており、日本人が安心して生活できる環境が整っています。

4-2. スーパー・病院・学校など生活インフラの利便性

ダウンタウン内には、カルフール・マーケット、スピニーズ（複数店舗）、ウェイトローズ（ドバイモール内に2店舗）、グランディオース・スーパーマーケット、ルルハイパーマーケット、チョイスラムス、ジーアント・エクスプレス、アル・マヤなど、多様なスーパーマーケットが営業しています。

ドバイモール内だけでも、ウェイトローズ、グランディオース、モールマート、オールデイ・ミニマートなど複数の食品小売店が入居しており、日常の買い物には困りません。

ただし、ダウンタウンは主に商業・住宅地区であるため、大型病院や国際学校はエリア内にはありません。

最寄りの医療拠点であるドバイ・ヘルスケア・シティは、ダウンタウンから7km（車で約14分）の距離に位置し、8つの病院、168の診療施設、4,225人以上の医療従事者を擁しています(*18)。主要施設にはエミレーツ・スペシャリティ・ホスピタル（90床）、メディクリニック・シティ・ホスピタル、ドクター・スライマン・アル・ハビブ・ホスピタルなどがあります。

国際学校については、ドバイ全体で200校以上が運営されており、ダウンタウンから5〜10km圏内のエミレーツヒルズ、アル・バーシャ、ザ・メドウズなどに立地しています(*19)。

4-3. 気候と住環境｜夏の暑さ対策と快適な屋内設備

ドバイの夏季（6〜8月）の日中平均気温は40〜43°Cで、ピーク時には48〜50°Cに達することもあります。2023年7月には過去最高の50.1°Cを記録しました。最も暑い7月と8月の平均気温は43°Cで、夜間でも28〜32°Cまでしか下がりません。

このような過酷な気候に対応するため、Emaar Propertiesが開発するダウンタウンの建物には高度な空調システムが標準装備されています。可変周波数駆動装置（VFD）を搭載したエアハンドリングユニット（AHU）により64%の省エネルギーを達成し、デマンド制御換気により全体のエネルギー消費を22%削減しています(*20)。

ダウンタウンの冷房は、Emaar District Cooling（EDC）が提供する地域冷房システムで供給され、エマール・ビーチフロント工場では革新的な海水冷却技術が採用されています。さらに、すべての物件には24時間稼働の空調設備、二重ガラス窓、クールルーフ、LEDライトの制御システム、EV充電ポートが標準装備されており、快適な室内環境が保たれています。

4-4. ダウンタウンの治安状況｜24時間警備体制の安全性

ドバイは、2025年の世界都市安全指数ランキングで第6位、安全指数83.9を獲得しており、世界で最も安全な都市の一つです(*21)。犯罪指数はわずか16.1と極めて低く、UAE全体も世界で最も安全な国の上位にランクインしています。

この高い安全性を支えているのが、ドバイ警察による先進的な監視システムです。「Oyoon（アラビア語で「目」の意）」と呼ばれるAIベースのプログラムにより、30万台以上の監視カメラが中央指令室と連携して24時間監視を行っています(*22)。このシステムには顔認識、ナンバープレート認識、迅速対応機能が組み込まれており、高度な治安維持を実現しています。

さらに、無人のスマート警察ステーションが24時間365日稼働し、27の主要サービスと33のコミュニティサービスを提供しています。ダウンタウンを含む主要エリアには24時間警備体制が敷かれており、居住者と訪問者の安全が確保されています。

ダウンタウン不動産投資の魅力｜高い賃貸需要の理由

5-1. 世界中から富裕層・ビジネスマンが集まる立地優位性

2025年の調査によると、純資産2,000万米ドル以上の超富裕層（UHNWI）の52%がUAEでの不動産購入を計画していると回答しました(*23)。さらに、世界317人の富裕層を対象とした調査では、49%がUAEでの不動産購入に関心を示しており、国際的な投資家の注目が集まっています。

この関心の背景には、ドバイの急速な人口増加があります。2025年8月時点でドバイの人口は前年比3.5%増加しており、その大部分は国際移住者によるものです(*24)。

ダウンタウンは、世界的なランドマークであるブルジュハリファを擁し、ドバイ国際金融センター（DIFC）というビジネス地区に隣接しています。世界クラスのアメニティと中心立地という組み合わせにより、グローバルなビジネスマンと富裕層にとって理想的な居住・投資先となっています。

実際、このエリアは限られた供給と高い需要により、安定した資産価値の上昇が見込まれています。

5-2. Emaar Properties開発の実績とブランド力｜資産価値が下落しにくい理由

Emaar Propertiesは1997年にモハメド・アラバール氏によって設立され、UAE最大級かつ最も信頼性の高い不動産開発会社の一つです(*25)。同社の代表的なプロジェクトには、ダウンタウン・ドバイ（ブルジュハリファとドバイモールを含む）、ドバイマリーナ、アラビアン・ランチェス、エミレーツ・リビングなどがあります。

ダウンタウン・ドバイの開発は2003年に発表され、2008年にドバイモールが、2010年にブルジュハリファが開業しました。このプロジェクトへの総投資額は200億米ドル（約2兆8,000億円）に達します。Emaar開発の物件は、その品質と引き渡し実績によりプレミアム価格を維持しており、他の開発会社と比較して高い市場評価を受けています。

大手コンサルタント会社の分析によれば、Emaarブランドは資産価値の安定性を保証する要素として機能しており、投資家にとって長期的な価値保全が期待できる開発会社と位置づけられています。この信頼性が、ダウンタウン不動産の資産価値下落リスクを低減する重要な要因となっています。

ちなみに、Emaar Propertiesについては、こちらで詳しく書いています↓

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5-3. 年間を通じて高い稼働率を維持できる観光需要

ドバイは2024年に1,872万人の宿泊観光客を記録し、前年比9%増加しました(*26)。2025年1〜10月期も1,570万人の訪問者があり、前年同期比5%増と成長を続けています。この膨大な観光需要が、ダウンタウンの短期賃貸市場を支えています。

2025年のデータによると、ダウンタウンとドバイマリーナの短期賃貸物件は、ピークシーズンに85%の稼働率を記録し、年間平均でも60〜70%の稼働率を維持しています。プライムロケーションであるダウンタウンは、大規模イベント開催時には90%に達することもあります。

この高稼働率を支えているのが、ドバイモールへの圧倒的な来訪者数です。年間を通じて安定した観光需要があるため、賃貸物件のオーナーは高い収益性を期待でき、空室リスクも最小限に抑えられる環境が整っています。

5-4. ドバイ万博後も続く都市開発と人口増加トレンド

2020年ドバイ万博（2021〜2022年開催）の会場は、80億米ドル（約1兆1,200億円）の投資により開発され、現在はディストリクト2020として再開発が進められています(*27)。このレガシープロジェクトは、万博施設の80%を再利用し、14万5,000〜15万人を収容する新たな都市地区として機能します。この開発は、ドバイの2040年都市マスタープランの一部を構成しています。

ドバイの人口は、2020年1月から約50万人増加し、2024年時点で約380万人に達しました(*24)。2040年都市マスタープランでは、人口目標を580万人と設定しており、今後も継続的な人口増加が見込まれています。

2025年には、ドバイ全体で41,000〜44,000戸の新規住宅ユニットが供給される見込みですが、ダウンタウンのようなプライムエリアでは需要が供給を上回る状況が続いています。

万博後も都市開発と人口増加が継続することで、不動産市場の成長基盤は強固に保たれており、長期的な投資価値が期待できる環境が整っています。

ダウンタウンの物件価格相場｜2ベッドルーム1.4億円〜間取り別データ

6-1. スタジオ・1ベッドルームの価格水準｜コンパクト物件の相場感

ダウンタウン：スタジオ・1ベッドルーム価格比較
間取り 面積 価格帯（AED） 価格帯（円）
スタジオ 46〜74㎡ 80万〜120万 3,200万〜4,800万
1ベッド 46〜74㎡ 90万〜150万 3,600万〜6,000万
平米単価（2022年6月） 2,045 AED/㎡（約81,800円/㎡）

出典：CBRE UAE: 「Dubai Residential Market Snapshot（2022年6月）」、Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q1-Q3 2025」

ダウンタウンの不動産価格は、2022年6月時点でドバイ全体の中で最も高く、平均で1平方フィートあたり2,045AED（約81,800円）を記録しました(*28)。

これはドバイ全体の平均価格を大きく上回る水準です。参考として、2025年第1四半期のドバイ全体の平均価格は1平方フィートあたり1,749AED（約69,960円）、第3四半期は1,798AED（約71,920円）でした(*29)。

スタジオおよび1ベッドルームの物件は、一般的に500〜800平方フィート（約46〜74平方メートル）の広さで提供されています。市場調査によると、ダウンタウンのスタジオ物件は80万〜120万AED（約3,200万〜4,800万円）、1ベッドルーム物件は90万〜150万AED（約3,600万〜6,000万円）の価格帯が一般的とされています。

ただし、これらは市場推定値であり、実際の価格は建物のグレード、階数、眺望によって大きく変動します。ダウンタウンは限られた供給と高い需要により、コンパクト物件でも高価格帯で取引される傾向にあります。

6-2. 2ベッドルームの価格水準｜ファミリー向け物件の相場感

2ベッドルーム物件は、ダウンタウンで最も需要の高いカテゴリーの一つです。

2ベッドルーム：グレード別価格比較
物件グレード 面積目安 価格帯（AED） 価格帯（円）
一般物件 93〜139㎡ 160万〜270万 6,400万〜1億800万
プライムタワー
(Address/Opera等)		 93〜139㎡ 300万〜400万 1億2,000万〜1億6,000万
中古市場 平米単価 2,874 AED/㎡（約114,960円）
新築/建設中 平米単価 3,256 AED/㎡（約130,240円）

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q1 2025」

市場調査によれば、一般的な2ベッドルーム物件の価格帯は160万〜270万AED（約6,400万〜1億800万円）とされています。プライムタワー（Address、Opera、Fountain Viewsなど）に位置する物件の場合、価格帯は上昇し、300万〜400万AED（約1億2,000万〜1億6,000万円）に達することもあります。

2025年第1四半期のデータによると、セカンダリーマーケット（中古市場）での平均価格は1平方フィートあたり2,874AED（約114,960円）、オフプラン（新築・建設中）物件は3,256AED（約130,240円）でした。2ベッドルーム物件の平均面積を1,000〜1,500平方フィート（約93〜139平方メートル）と仮定すると、総額では相当な投資額となります。

ファミリー層や中長期滞在者からの需要が強く、賃貸市場でも安定した収益が見込めることから、投資対象として人気の高いカテゴリーとなっています。

6-3. 3ベッドルーム以上の価格水準｜高級物件の相場感

3ベッドルーム以上の物件は、ダウンタウンの高級セグメントを代表するカテゴリーです。

3ベッドルーム以上：高級物件価格帯
物件タイプ 面積目安 価格帯（AED） 価格帯（円）
標準3ベッド 139〜232㎡ 250万〜450万 1億〜1億8,000万
超プライム
(ブルジュハリファ等)		 232㎡以上 500万以上 2億以上
プライム住宅平均単価（2025年Q1） 3,767 AED/㎡（約150,680円）

注記：実際の価格は建物グレード、階数、眺望（ブルジュハリファ/ドバイファウンテンビュー等）により大きく変動します。

出典：Knight Frank: 「Dubai Residential Market Review Q1 2025」

市場調査によると、標準的な3ベッドルーム物件の価格帯は250万〜450万AED（約1億〜1億8,000万円）とされています。特にブルジュハリファやIl Primoのような超プライム物件では、価格は500万AED（約2億円）を超えることも珍しくありません。

2025年第1四半期のデータによると、ドバイのプライム住宅の平均価格は1平方フィートあたり3,767AED（約150,680円）に達しています(*29)。3ベッドルーム物件の平均面積は一般的に1,500〜2,500平方フィート（約139〜232平方メートル）であり、プライム物件の場合はさらに広いケースもあります。

このセグメントは、富裕層や大家族向けの選択肢として、広い居住空間と高級アメニティを提供しており、資産価値の保全と長期的な価格上昇が期待される投資対象となっています。

6-4. 築年数・眺望による価格差の実態

ダウンタウン内でも、物件の築年数と眺望条件により価格には大きな差が生じます。

Address、Opera、Sky Viewといったプライムタワーの物件は、古い建物と比較して20〜40%のプレミアムが上乗せされています。特に、ドバイファウンテンやブルジュハリファの眺望を持つユニットは、同じ建物内でも眺望のない部屋と比較して15〜30%高い価格で取引されています。

ブルジュハリファ内の物件は、最も高額なセグメントで、1平方フィートあたり5,500AED（約220,000円）を超えることもあり、ダウンタウン平均の2,800〜3,000AED（約112,000〜120,000円）を大きく上回ります。一方、オールドタウン地区の古い建設物件では、1平方フィートあたり1,900〜2,400AED（約76,000〜96,000円）と、比較的手頃な価格帯で取引されています。

このように、同じダウンタウン内でも、建物のグレード、築年数、眺望条件により価格差は顕著であり、投資目的や予算に応じた幅広い選択肢が存在します。購入を検討する際は、これらの要素を総合的に評価することが重要です。

ダウンタウンの利回り相場｜5〜7%の収益性と実績データ

7-1. 間取り別の利回り傾向｜コンパクト物件ほど高利回りの理由

ドバイのアパートメント物件の賃貸利回りは一般的に5〜7%の範囲にあります(*30)。ダウンタウンのような中心部のプライムエリアは、物件価格が高いため利回りは5〜6%前後と、レンジの中〜低位に位置します。対照的に、新興エリア（JVCで7.59%、Dubai Sports Cityで8.24%など）では利回りが高い傾向にあります。

一般的な市場傾向として、スタジオや1ベッドルームといったコンパクト物件は、2ベッドルームや3ベッドルーム物件と比較して相対的に高い利回りを示す傾向があります。これは、購入価格が低い一方で、賃料が平方メートルあたりで見ると高く設定できるためです。

ダウンタウンでは、市場調査によるとスタジオで約7〜7.92%、1ベッドルームで約6.25%、2ベッドルームで5〜6%の利回りが報告されています。ただし、これらの数値は市場推定値であり、実際の利回りは物件の条件や賃貸市場の変動により異なります。

プライムエリアは利回りが低めでも、資産価値の安定性とキャピタルゲイン（値上がり益）が期待できる点が投資魅力となっています。

7-2. 月額賃料の相場｜間取り別の賃料水準と市場動向

ダウンタウンの月額平均賃料は、スタジオで年間80,569AED（月額約6,714AED、約268,560円）、1ベッドルームで年間120,039AED（月額約10,003AED、約400,120円）、2ベッドルームで年間190,716AED（月額約15,893AED、約635,720円）です。

2ベッドルーム物件の賃料範囲は、建物のグレードや眺望により120,000〜700,000AED（年額、約480万〜2,800万円）と幅広く設定されています。

ドバイの賃貸市場は近年急成長しており、2023年には平均賃料が前年比19.1%上昇しました(*31)。しかし、2025年に入り成長は鈍化し、年間上昇率は約8.5%まで減速しています。この鈍化は市場の成熟と供給増加を反映しており、今後は安定的な成長が見込まれます。

ダウンタウンは観光需要と駐在員需要の両方があるため、年間を通じて安定した賃貸収入が期待できるエリアです。

7-3. 稼働率と空室リスク｜高い賃貸需要で空室リスクが低い理由

ドバイのオフィス物件の平均稼働率は94%に達しており、ドバイ国際金融センター（DIFC）では98%という極めて高い水準を記録しています(*32)。小売施設の稼働率もドバイで97%と高く、商業不動産の需給バランスが良好であることを示しています。住宅市場についても、ドバイの確立されたエリアでは90〜96%の高稼働率が報告されています。

ダウンタウンの住宅が高い稼働率を維持できる理由は複数あります。

第一に、年間1,872万人の観光客がドバイを訪れており、短期賃貸需要が極めて強い点です(*26)。第二に、ドバイの人口が2025年に3.5%増加しており、長期賃貸需要も拡大しています(*24)。第三に、ドバイモールが年間1億500万人の来訪者を集めるという圧倒的な集客力が、周辺不動産の価値を高めています(*8)。

これらの要素が複合的に作用し、ダウンタウンの賃貸物件は高い稼働率を維持し、空室リスクが低く抑えられる環境が整っています。

FAQ｜ダウンタウン不動産でよくある質問

Q
ダウンタウンの不動産は外国人でも購入できる？
A

はい、外国人でも100%の所有権を取得できます。


ダウンタウンは2006年法律第7号により指定されたフリーホールドエリアであり、UAE居住者でなくても購入可能です。ドバイ土地局（DLD）が外国人名義で権利証を発行し、購入・売却・賃貸・相続のすべての権利が法的に保護されています。

Q
ダウンタウンの不動産投資で失敗するリスクはある？
A

リスクは存在します。


オフプラン物件の建設遅延、過剰供給による価格下落、サービスチャージなどの隠れたコストが主なリスクです。ただし、2025年のCBREデータによると、年間41,000〜44,000戸の新規供給がある中、プライムエリアでは需要が強く安定しています。リスク軽減には、EmaarやNakheelなどの大手開発会社を選び、DLD登録とエスクロー口座の利用を確認することが重要です。

Q
ダウンタウンの物件管理は日本語対応可能？
A

はい、可能です。


JCME GroupやJWD Real Estateなど複数の企業が日本語で物件管理サービスを提供しています。物件購入サポート、資産管理、テナント管理、法務サポートが含まれ、費用は年間賃料の5〜10%が相場です。法的書類の日本語翻訳サービスも利用可能で、言語の壁なく安心して不動産投資を進められます。

まとめ｜ダウンタウン：観光も投資も叶える中東最高峰エリア

ダウンタウンは、世界最高層ビルのブルジュハリファと年間1億500万人が訪れるドバイモールを擁する、ドバイを象徴するエリアです。外国人が100%所有権を取得できるフリーホールド制度、Emaar Propertiesによる200億米ドル規模の開発、そして年間1,872万人の観光客と3.5%の人口増加に支えられた強固な賃貸需要が投資魅力です。

価格は1平方フィートあたり2,045AED以上とドバイ最高値ですが、賃貸利回り5〜7%、オフィス稼働率94%という高い収益性を兼ね備えています。世界第6位の安全都市として、観光・生活・投資のすべてで中東最高峰の価値を提供するエリアです。