世界一高いマンションランキングTOP10【最新版・価格付き】

 1-1 世界各都市の超高級マンション価格ランキングTOP10

世界で報道された超高額マンション取引TOP10（価格順）
順位 物件名 所在地 価格 成約年
1 Tour Odéon Sky Penthouse モナコ €335-440M
(約542-712億円)		 推定値
2 220 Central Park South ニューヨーク $238M
(約266億円)		 2019年
3 麻布台ヒルズ Aman Residences 東京 ¥200億超 2024年
4 Mount Nicholson 12階 香港 HK$1.16B
(約167億円)		 2017年
5 Central Park Tower ニューヨーク $115M
(約128億円)		 2024年
6 432 Park Avenue ニューヨーク $95M
(約106億円)		 2019年
7 Mount Nicholson 16階D 香港 HK$639.79M
(約93.7億円)		 2021年
8 Mount Nicholson 16階C 香港 HK$560.92M
(約82.2億円)		 2021年
9 Aman Residences NYC ニューヨーク $75M
(約83億円)		 2022年
10 Wallich Residence シンガポール $50M推定
(約56億円)		 推定値

出典：Hong Kong Keizai Biz: 「香港の山頂にある高級物件がアジア最高額記録（2021年11月）」、StreetEasy: 「Ken Griffin’s $238M Purchase at 220 CPS Is US Record」、Hotels Magazine: 「Aman gets $900M development infusion（2022年8月）」

※推定値は報道ベース。為替レート：$1=150円、€1=162円、HK$1=14.65円

平均価格・㎡単価・販売価格を比較してわかる世界の価格差

世界主要都市のプレミアム住宅価格は、2024年第4四半期時点でグローバル44都市の平均が年間3.2％の成長を記録しました(*1)。地域別では、アジア太平洋地域が3.2％、欧州が3.2％、北米が2.2％となり、全地域が世界平均付近に収束しています。

㎡単価の比較では、モナコが約91,000ユーロ/㎡(約1,456万円/㎡)で世界最高水準を維持しており(*2)、香港Mount Nicholson地区では2021年の取引で約2,289万円/㎡というアジア記録が樹立されました(*3)。

ニューヨークの超高級市場では2024年第4四半期時点で1,000万ドル超の物件の平均価格が16.45百万ドル(約18.4億円)となり、同期間に87件の取引が成約しました。

ブランドレジデンスは通常の高級物件と比較して平均30％のプレミアムを維持しており、この傾向は過去10年間一貫しています(*4)。

世界一高いマンションの傾向｜共通する立地・ブランド・設計

世界の超高額マンションに共通する立地特性として、主要都市の金融地区や文化中心部への近接性が挙げられます(*5)。

ニューヨーク、ロンドン、パリ、東京といった世界的大都市では、都心部の希少な土地に対する需要が価格を押し上げており、中央ビジネス地区へのアクセスや国際空港への利便性が超富裕層にとって重要な選択基準となっています。

建築デザインの面では、卓越したデザインを持つ物件が通常の高級物件と比較して30％高い評価額を実現しています(*6)。建築と一体化したホスピタリティ要素を持つ物件は、従来型の高級パッケージと比較して25％から30％のプレミアムを獲得します。

ブランド力の観点では、ブランドレジデンスが非ブランド物件と比較して20％から35％の価格プレミアムを受け入れられており(*4)、グローバルブランドからの品質保証と信頼が価格形成を支えています。

世界一高額なマンション｜香港マウント・ニコルソン

マウント・ニコルソン（Mount Nicholson）の価格・立地を解説

香港マウント・ニコルソン（Mount Nicholson）は、ビクトリア・ピークのザ・ピーク地区に位置する超高級レジデンスであり、2021年11月に記録された取引がアジア最高額となりました(*3)。

16階Dユニットは4,544平方フィート(約422㎡、127坪)の広さを持ち、639.79百万香港ドル(約93.7億円)で成約しました。この取引における1平方フィート当たりの単価は140,800香港ドル(約206万円)となり、㎡換算で約2,289万円/㎡という驚異的な水準を記録しています。

開発はワーフ・ホールディングス（Wharf Holdings）とナン・ファン・グループ（Nan Fung Group）が手掛け、販売はウィールロック・プロパティーズ（Wheelock Properties）担当しています。一般的なユニット価格は約56億から85億円の範囲にあります。

世界最高価格を支える要素｜眺望・プライバシー・管理体制

マウント・ニコルソンの価格を支える第一の要素は、ビクトリア・ピークからの比類なき眺望です。「100万ドルの夜景」と称される遮られることのないビクトリアハーバーと香港島中心部のパノラマビューは、この物件の最大の資産価値となっています。

ザ・ピーク地区は標高が高く、都市の喧騒から離れた静謐な環境を提供しながら、香港の象徴的な景観を一望できる唯一の場所です。

プライバシーと排他性は、超富裕層が価格よりも優先する要素であり、開発者の発言によれば「彼らが気にしているのはお金のことではなく、空間を確保することです」とされています。ゲート付き開発でアクセスが制限されており、限られた居住者のみがこの環境を共有します。

ワーフ・ホールディングスとナン・ファン・グループという香港の確立された開発会社が開発を手掛けており、長期的な資産価値維持への信頼を提供しています。

世界の富裕層が選ぶ理由と今後の資産価値の見通し

世界の超富裕層がマウント・ニコルソンのような物件を選ぶ背景には、グローバルな富裕層人口の急速な拡大があります(*8)。

2025年6月時点で、純資産3,000万ドル以上（約45億円以上）の超富裕層人口は世界で510,810人に達しており、総資産額は59.8兆ドル（約8,970兆円）に上ります(*8)。2030年までに超富裕層人口は33％以上の増加が見込まれており、10年以内に67万人を超える規模に成長すると予測されています。

不動産投資に対する超富裕層の関心は引き続き高く、ファミリーオフィスの40％が今後18ヶ月で不動産への配分を増やす計画を持っています(*9)。超富裕層の住宅フットプリントを都市別に見ると、香港が3位で19,439人の超富裕層居住者を抱えています。

ザ・ピーク地区では新規開発がほぼ不可能であり、既存物件の希少性が長期的な価値保全を保証します。

日本一高いマンション｜麻布台ヒルズレジデンス

麻布台ヒルズレジデンスの販売価格と立地を紹介

麻布台ヒルズレジデンスの中でも、アマンレジデンス東京（Aman Residences Tokyo）は日本国内最高額の超高級レジデンスとして知られています。

麻布台ヒルズは港区麻布台1丁目に位置し、六本木一丁目駅から徒歩1分、神谷町駅から徒歩7分という中心地アクセスを誇ります(*11)。総プロジェクト費用は580億円に達し、開発期間は約35年を要しました(*12)。

レジデンスAは高さ240メートル・53階建てで320戸、レジデンスBは高さ270メートル・64階建てで970戸を擁し、両棟合計で約1,300戸の大規模開発です。

実際に市場に出ている販売事例を見ると、レジデンスBの19階にある1Kユニット(32.68㎡)が2億9,800万円でリスティングされています。同じくレジデンスBの9階の2LDKユニット(約67㎡)は5億9,800万円、20階の2LDKユニット(約95㎡)は14億5,000万円で販売されています。レジデンスAでは3LDKユニットが30億円でリセール市場に登場しており、1坪当たり5,000万円超の価格を記録しています。

このように麻布台ヒルズは、立地の希少性と森ビルのブランド力により、日本最高額の価格水準を実現しています。

価格が高い理由｜三井不動産の開発力とエリア価値

麻布台ヒルズの高額な価格を支える第一の要因は、開発主体である森ビルのブランド力と資産管理能力です(*10)。

森ビルはレジデンスBの一部を所有しており、厳格な管理を通じて資産価値を維持することが期待されています。ブランドレジデンスが非ブランド物件と比較して20％から35％の価格プレミアムを維持する背景には、こうした開発者の信頼性と管理品質への期待があります(*4)。

港区というエリア価値自体が、麻布台ヒルズの価格を押し上げる重要な要素です。

港区は東京中央3区の一部として、千代田区や中央区と並ぶ最高級エリアに位置づけられており、赤坂、六本木、青山といった歴史的なブランド地区を含んでいます。都市中心部への近接性は高級不動産の価格を大きく左右する要素であり、金融地区やビジネスセンターへのアクセス、世界的なアメニティへの利便性が価格プレミアムを生み出します。

開発規模と希少性の観点では、総プロジェクト費用580億円という巨額投資が、最先端の都市機能を創出しています。

世界的ブランドにも匹敵する日本の超高級マンションの魅力

日本の超高級マンション、特に東京の物件は、世界的な投資先と比較して魅力的な利回りを提供しています。

東京都心部の物件は3.5％から4％の利回りを実現しており、これは北京や上海の2％未満という水準を大きく上回ります(*14)。2024年には500万円超の住宅取引が28件に達し、歴史的な取引量を記録しました(*15)。

ブランドレジデンス市場におけるアジアの地位を見ると、2025年6月時点でアジア全体のブランドレジデンス市場規模は307億ドルに達し、日本市場は63物件・14,389戸を抱えています(*16)。

アマングループは2022年に世界全体で24億ドルのブランドレジデンス販売を達成しており、アマンレジデンス東京は市場投入前に完全契約を達成しました(*17)。2025年9月時点のリセール市場では、59階のユニット(290㎡、3LDK)が50億円、64階のペントハウス(733.33㎡)が200億円で提示されており、一次販売後も強い需要が継続しています(*18)。

東京23区の新築マンション価格は年間5％の上昇が予測されており、特定の閾値を超える高級物件ではさらに高い上昇率が見込まれています(*19)。

高額マンションの価格が高い理由｜立地・眺望・希少性を解説

高額マンション価格を決定する3大要素
価格決定要素 主要な影響内容 価格影響度
立地
（都市中心部）		 中央ビジネス地区への近接性、金融センターへのアクセス、限定的な土地供給が価格を押し上げる。経済低迷期でも価値が維持されやすい。世界44都市で年平均3.2%成長を記録。 最重要価格形成の基盤
眺望・デザイン
（建築品質）		 卓越した建築デザイン、ウォーターフロントや都市パノラマビュー、高品質な建材・仕上げが購入決定を左右。市場下落局面でも耐性を発揮。 +30%評価額上昇
希少性
ブランド力		 ブランドレジデンスによる品質保証、限定的な供給、グローバルブランドへの信頼。超富裕層人口の拡大（2030年まで33%増）が需要を支える。過去10年平均30%プレミアム維持。 +20-35%価格プレミアム
総合効果 3要素が複合的に作用し、世界の超高額マンション市場（2024年6,000億ドル→2030年8,500億ドル予測）の価格形成を支える構造。超富裕層人口510,810人（総資産59.8兆ドル）が主要購入層。

立地の価値が価格を左右する｜都市中心部の地価上昇

都市中心部への近接性は、高級不動産の価格を決定する最も重要な要素の一つです。ニューヨーク、ロンドン、パリ、東京といった主要都市では、都心部が最高の不動産価値を生み出しており、高い需要と激しい競争が価格を押し上げています。

中央ビジネス地区や金融センターへの近接性は、資産価値を大幅に引き上げる効果を持ちます。都市中心部における土地の希少性は、価格の持続的な上昇を支える構造的要因です。プライムロケーションでは供給が限定的であり、低い供給と高い需要の組み合わせが着実な価格成長をもたらします。

経済低迷期においても、高級物件は一般市場よりも影響を受けにくく、希少性が市場調整局面でも価格を維持する役割を果たします(*20)。2024年第4四半期時点で世界44都市のプレミアム住宅価格は平均3.2％の年間成長を記録し、10年平均では4.6％の成長率を維持しています(*1)。

眺望・デザイン・建築品質が高額の理由となる

建築デザインの卓越性は、高級不動産の価値を大きく引き上げる要素です。卓越したデザインを持つ物件は、通常の高級物件と比較して30％高い評価額を実現しています(*6)。

これらの物件は高い稼働率を維持し、市場下落局面でも顕著な耐性を示します。眺望と美的要素は、購入決定に即座に影響を与える要因です。

ウォーターフロントやパノラマシティビューは大きな価格プレミアムを生み出し、自然光と建築デザインが買主の決定を左右します(*21)。高品質な建築素材と仕上げ、プレミアムな施工品質が、より多くの買主の関心を引き寄せます。

長期的な資産価値の観点では、卓越した建築デザインがより良い再販価値をもたらします。時間の経過に耐える高品質なデザイン要素は価値を保持し、ユニークな物件は将来の買主にとってより魅力的です。

希少性とブランド力が富裕層の需要を生む構造

ブランドレジデンスは、高級不動産市場において独自の価格プレミアムを維持しています。

買主は通常の高級物件と比較して20％から35％の価格プレミアムを受け入れており、過去10年間にわたり平均30％のプレミアムが一貫して維持されています(*4)。グローバルブランドからの品質保証、一貫性、アイデンティティが価格を支える要因であり、信頼、ステータス、長期的価値のシグナルとして機能します。

供給の限定性は、超高級物件の価格を支える構造的要因です。超高級物件は供給が限定的であり、経済低迷期でも希少性により価格が維持されやすい特性があります。超富裕層の購買心理として、30％のグローバル価格プレミアムがブランド関連付けのために受け入れられています(*7)。

2025年6月時点で世界の超富裕層人口は510,810人に達しており、総資産59.8兆ドルを保有しています(*8)。2030年までに超富裕層人口は33％以上増加すると予測されており、この成長が高級不動産への需要を持続的に拡大させる要因となります。

超高層マンション投資のメリット｜資産価値が高い3つの理由

高額マンションは長期的に資産価値が下がりにくい

高級マンションは一般的な物件と比較して、より速いペースで価値が上昇する傾向があります。高需要・低供給のエリアに位置することで、着実な価格成長が保証されます。

経済低迷期においても、高級物件は価値を保持する傾向があり、富裕層投資家は安定した有形資産を優先するため、プレミアム不動産は低いボラティリティと持続的な需要から恩恵を受けます(*22)。

高級物件は他の不動産タイプと比較して、より高い率で価値が上昇します(*23)。また、プライムロケーションで供給が限定的な物件は、経済サイクルの影響を受けにくい特性があります。

2024年第4四半期時点で、世界44都市のプレミアム住宅価格は平均3.2％の年間成長を記録し、10年平均では4.6％の成長率を維持しています(*1)。アジア太平洋地域では、25市場のうち18市場が安定またはプラスの価格成長を記録し、マニラが17.8％、東京が12.7％の価格上昇を示しました(*24)。

富裕層需要が安定しているため流動性が高い

超富裕層の購入行動において、現金取引の比率が極めて高い点が市場の安定性を示しています。

2025年時点で、富裕層買主の88％が最新の購入で現金を支払いており、前年の82％から上昇しました(*25)。この現金取引の優位性により、融資条件や金利変動の影響を受けにくく、市場の流動性が維持されます。

2025年2月から5月の期間において、1,000万ドル超の取引は前年比で二桁の増加を記録しました。

世界のスーパープライム市場の取引データを見ると、2025年第1四半期までの12ヶ月間で合計2,055件の取引が成立し、約1兆4,145億円に達しました(*26)。ドバイが432件・約1兆620億円でリードし、ニューヨークが281件・約7,650億円で続きました(*26)。

ファミリーオフィスの投資計画も、不動産への配分増加を示しており、今後18ヶ月で40％のファミリーオフィスが不動産への配分を増やす計画を持っています(*9)。

価格上昇局面でキャピタルゲインを狙える可能性がある

プレミアムロケーションでは、価格上昇が続く主要都市において年間5％から20％の価格上昇が見られます(28)。高級セグメントは一般市場を上回るペースで価格が上昇する傾向があり、都心部やプライムロケーション、ウォーターフロント物件が典型的な高成長資産です。

実際の市場データを見ると、ソウルは年間18.4％、東京は四半期ベースで10.6％の価格上昇を記録しました(*1)。マニラは2024年第1四半期に26.2％の年間成長を達成し、世界トップの成長市場となりました。

適切な市場とタイミングを選択することで、顕著なキャピタルゲインが実現可能であることを示しています。

高額マンションの将来性｜価格上昇が見込める市場動向

ドバイ・シンガポールなど新興都市の台頭と価格上昇

ドバイの高級住宅市場は、世界で最も急成長している市場の一つです。

2025年時点でUAE高級住宅市場の規模は451.1億ドル（約6兆7,665億円）と推定され、2030年までに709.1億ドル（約10兆6,365億円）に達すると予測されており、年平均成長率は約9.5％です(*30)。

2024年にドバイは、ニューヨークやロンドンを上回って世界トップの取引量を記録しました。2025年第1四半期までの12ヶ月間で、ドバイは432件・70.8億ドル（約1兆620億円）の超高級取引を達成しています(*26)。

シンガポール市場では、2025年の市場規模が94.8億ドル（約1兆4,220億円）と推定され、2030年までに138.7億ドル（約2兆805億円）に達すると予測されています(*31)。セントーサ・コーブ（Sentosa Cove）が2030年まで年平均9.33％で成長し、最速成長地区となる見込みです。

日本・アジア市場における今後の高額マンション需要予測

日本の高級住宅市場は、2025年から2033年にかけて年平均3.0％で成長すると予測されています(*32)。

東京が高級取引の50％以上を占め、市場を支配しています。成長を促進する要因として、所得上昇、低金利、排他性への欲求による高級コンドミニアムへの需要増加が挙げられます。中国および東南アジアからの外国投資が増加しており、排他的なアメニティを備えた超高級開発が拡大しています。

東京23区の新築マンション価格は年間5％の上昇が予測されており、特定の閾値を超える高級物件ではさらに高い上昇率が見込まれています(*19)。2024年には500万円超の住宅取引が28件に達し、歴史的な取引量を記録しました(*15)。

アジア太平洋地域全体では、2024年に平均3.1％の価格上昇を記録し、25市場のうち18市場が安定またはプラスの価格成長を記録しました(*24)。マニラが17.8％、東京が12.7％のプライム住宅価格成長を示し、拡大する富裕層階級からの安定した成長が続いています。

FAQ｜世界一高いマンションのよくある質問

Q.世界一高いマンションの価格は？なぜここまで高額なの？

A.開記録で確認できる最高額取引は、ニューヨークのセントラルパークサウス220番地でケン・グリフィン氏が購入した238百万ドル（約266億円）です。

モナコのトゥール・オデオン・スカイペントハウスは推定335百万から440百万ユーロ（約542億から712億円）と報じられていますが、成約価格は非公開です。

高額な理由は、立地の希少性、眺望の価値、ブランド力、建築品質が組み合わさるためです。世界の超富裕層人口が510,810人に達し、限定的な供給を競い合うことで価格が形成されます。

Q.高額マンションは誰が買っている？購入者の特徴は？

A.超富裕層(純資産3,000万ドル以上)が主な購入者であり、2025年時点で世界に510,810人が存在します。

米国には147,950人の超富裕層がおり、前年比13％増加しました。資産源泉の41％が事業所有または事業売却であり、起業家が主要な富裕層を形成しています。

購入動機として、81％が高級不動産所有を成功の証と考え、59％が業績の反映と捉えています。40％のファミリーオフィスが不動産への配分を増やす計画を持ち、1人当たり平均3軒の高級住宅を所有しています。

Q.投資目的で高額マンションを買うのは得？それともリスクが大きい？

A.高額マンション投資には強いメリットとリスクの両面があります。

メリットとして、高級物件は一般物件より速いペースで価値が上昇し、経済低迷期でも価値を保持する傾向があります。東京の利回りは3.5％から4％で、北京・上海の2％未満を上回ります。

一方、リスクとして、流動性制約があり、高級物件は売却に時間がかかります。経済変動の影響を受けやすく、2025年には市場混乱で6,500万ドルの取引が崩れた事例もあります。長期保有が前提であり、十分な流動資産を持つことが重要です。

まとめ｜高額マンション市場の動向と投資判断ポイント

世界の高額マンション市場は、超富裕層人口の拡大により今後も成長が見込まれます。

2025年時点で510,810人の超富裕層が存在し、2030年までに33％増加すると予測されています。グローバル高級住宅市場は2024年の6,000億ドルから2030年には8,500億ドルに達する見込みです。

投資判断のポイントとして、立地の希少性、ブランド力、建築品質が価格を左右する要素となります。

プライムロケーションは年平均4.6％の成長率を維持しており、ドバイは9.5％、シンガポールは3％超の成長率が予測されています。日本市場も3.0％の成長率が見込まれ、東京23区は年間5％の価格上昇が予測されています。

流動性とリスクを理解した上で、長期的な資産形成戦略として高額マンション投資を検討する価値があります。