ブルジュ・ハリファの基本情報と2025年最新家賃相場【図解あり】

1-1 世界一の超高層ビル「ブルジュ・ハリファ」とは

ブルジュ・ハリファは、高さ828メートルを誇る世界最高層の超高層ビルとして、ドバイのランドマークに位置づけられています(*1)。2010年1月に完成したこの建物は、6年の歳月と15億米ドルの建設費を投じて実現しました。建物全体の延床面積は567万平方フィートに及び、そのうち17万平方フィートが住居スペースとして確保されています(*2)。

居住可能なフロアは160階に達し、総階数は163階で構成されています。住居エリアは19階から108階までの範囲に配置され、スタジオタイプから4ベッドルームまで多様な間取りを含む900戸の住宅ユニットが用意されています。

この規模と高さは、ドバイ中心部における最高級の住環境を提供する象徴となっています。

1-2 物件の概要と居住者の特徴

ブルジュ・ハリファ住居フロア構成とスカイロビー配置
ゾーン分類 階数範囲 スカイロビー階 主要アメニティ
低層ゾーン 19階〜37階 43階 プール、フィットネス
中層ゾーン 44階〜72階 76階 プール、フィットネス
高層ゾーン 76階〜108階 123階 プール、フィットネス、ラウンジ

2025年上半期取引実績：
取引総額：AED 171億（約6,840億円）｜取引件数：3,670件

全900戸の住宅ユニット（スタジオ〜4ベッドルーム）が19階〜108階に配置

出典：Dubai Land Department: 「Burj Khalifa Fact Sheet (September 2007)」、Dubai Media Office: 「Dubai real estate transactions exceed AED431 billion in H1 2025 (July 2025)」

ブルジュ・ハリファの住居フロアは、19階から37階、44階から72階、76階から108階の3つのゾーンに分かれて配置されています。

各ゾーンには43階、76階、123階にスカイロビーが設けられており、プールやフィットネス施設などの共用アメニティが充実しています。これらの設備は、高層階の居住者に快適な生活環境を提供する重要な要素となっています。

2025年上半期において、ブルジュ・ハリファ関連の不動産取引はAED 171億（約6,840億円）の取引額を記録し、取引件数は3,670件に達しました(*3)。この活発な取引状況は、国際的な投資家や富裕層からの継続的な関心を反映しています。

建物の立地はドバイモールとドバイファウンテンに直接アクセスできるプレミアムな環境にあり、居住者は世界最高峰のショッピングとエンターテインメント施設を日常的に利用できます。

1-3 2025年の平均家賃相場と前年との比較

ダウンタウン・ドバイ家賃相場【前年比較】
間取り 2024年
(AED)		 2025年
(AED)		 前年比 2025年
(円換算)
スタジオ 70,100 80,569 +15% 約322万円
1ベッドルーム 104,800 120,039 +15% 約480万円
2ベッドルーム 166,300 190,716 +15% 約763万円

2025年上半期市場動向：取引額 前年比+25％ ｜ 取引件数 前年比+26％

※ブルジュ・ハリファは上記相場を上回る価格帯で取引される傾向
※為替：1 AED = 40.3円（2025年平均）

出典：Engel & Völkers (2025年9月)、Dubai Media Office (2025年7月)、Exchange-rates.org (2025年)

2025年7月時点において、ダウンタウン・ドバイ地区の平均年間家賃は、スタジオタイプでAED 80,569（約322万円）、1ベッドルームでAED 120,039（約480万円）、2ベッドルームでAED 190,716（約763万円）となっています(*4)。

ブルジュ・ハリファの住戸はこの地区の中でもプレミアム物件として位置づけられており、立地とブランド価値により地区平均を上回る価格帯で取引される傾向があります。

不動産取引額は2025年上半期において前年同期比で25%増加し、取引件数も26%増加するという顕著な成長を示しています(*3)。この上昇傾向は、ドバイ中心部の住宅需要が引き続き堅調であることを示しており、特にブルジュ・ハリファのような象徴的な物件への投資意欲が高まっていることを反映しています。

前年と比較して家賃相場は上昇傾向にあり、今後もこの傾向は継続すると予測されています。

1-4 家賃上昇の背景とドバイ中心部の需要動向

ドバイの家賃上昇を支える主要因として、観光客数の増加が挙げられます。

2025年1月から6月にかけて、ドバイは988万人の宿泊観光客を迎え、前年同期比で6%の増加を記録しました(*5)。この観光需要の拡大は、短期賃貸市場の活性化だけでなく、長期的な住宅需要の底上げにも寄与しています。

さらに、ドバイの人口増加も需要を押し上げる重要な要素となっています。2024年には20万8,000人以上の人口増加を記録し、史上最速の成長率を達成しました(*6)。この人口増加に伴い、自動車登録台数も前年比9.35%増の456万台に達しており(*7)、都市の経済活動の活発化を示しています。

これらのデータは、ブルジュ・ハリファを含むダウンタウンエリアの不動産需要が構造的に強固であることを裏付けています。

1-5 データで見る家賃推移と価格帯の目安（AED・円換算）

ブルジュ・ハリファ想定家賃レンジとAED・円換算（2025年）
間取り 標準レンジ（AED） 標準レンジ（円） プレミアム物件（円）
スタジオ 80,000〜100,000 約320万〜400万円 約450万円〜
1ベッドルーム 120,000〜150,000 約480万〜600万円 約700万円〜
2ベッドルーム 190,000〜250,000 約760万〜1,000万円 約1,200万円〜
3ベッドルーム 300,000〜400,000 約1,200万〜1,600万円 約1,800万円〜

プレミアム加算要素：
・ファウンテンビュー（噴水側眺望）
・高層階（76階以上）
・スカイロビー近接フロア（43階、76階、123階付近）

※為替レート：1 AED = 40.3円（2025年平均）で換算
※プレミアム物件は標準レンジより20〜30%高い傾向
※ドバイ人口は2024年に20万8,000人以上増加し、家賃需要は引き続き堅調

出典：Engel & Völkers: 「Dubai Rent Prices: Average Apartment Costs (September 2025)」、Arabian Business: 「Where Dubai rents rose and fell in first half of 2025 (August 2025)」、Exchange-rates.org: 「AED to JPY Exchange Rate History for 2025 (July 2025)」、Gulf News: 「Dubai records fastest population growth in its history (September 2025)」

2025年上半期において、ドバイマリーナとダウンタウン・ドバイは若年層の専門職従事者からの需要増加により、家賃上昇率が最も高いエリアとなりました(*8)。特にダウンタウン・ドバイのミッドマーケット物件は、最も高い成長率を記録しており、投資家と居住者の双方から注目を集めています。

為替レートは2025年平均で1 AED = 約40.3円で推移しており(*9)、日本人投資家が家賃相場を評価する際の目安となります。例えば、スタジオタイプの年間家賃AED 80,000は約322万円、1ベッドルームのAED 120,000は約484万円、2ベッドルームのAED 190,000は約766万円に相当します。

ブルジュ・ハリファの場合、これらの基準よりも高い価格帯で取引される傾向があり、眺望や階数によってさらなるプレミアムが加算されます。ドバイの人口増加ペースを考慮すると、今後も家賃相場は安定的に推移する見通しです(*6)。

眺望で変わるブルジュ・ハリファの家賃相場

2-1 ファウンテンビューとシティビューの価格差

ブルジュ・ハリファの住戸において、眺望は家賃に大きな影響を与える要素の一つです。特にドバイファウンテンを望む「ファウンテンビュー」の物件は、世界最大級の噴水ショーを自宅から日常的に鑑賞できる希少価値により、プレミアム価格帯で取引される傾向にあります。

Emaar Properties社は2013年に「The Address Residence Fountain Views」を発表した際、ファウンテンビュー物件をプレミアムサービスレジデンスとして位置づけ、発売初日に完売を達成しました(*10)。この実績は、ファウンテンビューが投資家から高い評価を受けていることを示しています。

一方、シティビューの物件は、ダウンタウン・ドバイのスカイラインやオペラ地区を望む眺望を提供し、ファウンテンビューよりも相対的に手頃な価格帯で取引されています。

2-2 方角別に見る人気の眺望と特徴

ブルジュ・ハリファの住戸は、その配置により様々な方角の眺望を提供しています。

Emaar Properties社の公式分類によると、物件タイプにはファウンテンビュー、ダウンタウン・ドバイのスカイラインビュー、海の眺望、オペラ地区の眺望などが含まれています(*1)。各方角はユニットの配置によって決定され、居住者に異なる景観体験をもたらします。

ファウンテンビューは北西方向に面した住戸に多く、毎晩開催される噴水ショーを間近に楽しめる利点があります。シティビューは市街地側の眺望を提供し、ドバイの都市開発の進展を一望できます。海の眺望を持つ住戸はペルシャ湾方向を向いており、水平線まで広がる開放的な景色が特徴です。

方角による眺望の違いは、居住者のライフスタイルや好みに応じた選択肢を提供する重要な要素となっています。

2-3 景色が家賃に与える影響と選び方のポイント

ブルジュ・ハリファの場合、828メートルの高さから上層階は遮るもののないパノラマビューを提供し(*1)、この眺望の質が家賃に反映されています。建物には43階、76階、123階にスカイロビーが設置されており、これらのフロアへのアクセスは高層階居住者にとって付加価値となっています(*2)。

眺望を選ぶ際のポイントとして、居住の目的を明確にすることが重要です。

投資目的であれば、ファウンテンビューのような希少性の高い眺望は将来的な賃料収入や資産価値の維持に有利に働く可能性があります。一方、自己居住目的であれば、日常生活での景色の楽しみ方や日照条件を考慮した方角選びが推奨されます。

展望デッキへのアクセスやドバイモール、ドバイファウンテンへの近接性も、立地のプレミアム要素として考慮すべき点です。

階数で変わるブルジュ・ハリファの家賃相場

3-1 低層・中層・高層階の価格帯と違い

ブルジュ・ハリファの住居フロアは19階から108階まで広範囲に分布しており(*2)、この90層近い階層差は家賃相場に影響を及ぼす要素となっています。

一般的なドバイの高層ビル市場では、上層階ほど眺望の質と静寂性が高まるため、家賃にプレミアムが加算される傾向があります。ただし、Emaar Properties社およびドバイ土地局は、階層別の詳細な価格データを公表していません(*11)。

建物の構造上、19階から37階が低層ゾーン、44階から72階が中層ゾーン、76階から108階が高層ゾーンとして区分されており、各ゾーンにはスカイロビーが配置されています。低層階は地上へのアクセスが比較的容易で、日常の利便性を重視する居住者に適しています。中層階は眺望と利便性のバランスが取れたゾーンであり、高層階は最上級の眺望と静寂性を求める居住者に選ばれる傾向があります。

3-2 高層階が人気の理由と眺望プレミアム

高層階が投資家と居住者から高い人気を集める理由として、まず828メートルという世界最高の建物高さから得られる比類ない眺望が挙げられます。上層階からは、ドバイのスカイライン全体を遮るもののない視界で一望でき、この景観体験は他の物件では得られない価値となっています。

さらに、43階、76階、123階に設置されたスカイロビーは、高層階居住者専用のプレミアムアメニティとして機能しています。これらのスカイロビーには、プール、フィットネス施設、ラウンジスペースが完備されており、居住者の日常生活に高級感と利便性をもたらしています。

高層階は騒音から隔離され、プライバシー性が高いことも、富裕層や著名人から選ばれる理由となっています。

Emaar Properties社およびドバイ土地局は、ブルジュ・ハリファの階層別の詳細な家賃データを公表していません。そのため、階数ごとの正確な相場レンジを示すことは困難ですが、ダウンタウン・ドバイ地区全体の相場を参考にすることができます。

3-3 階数ごとの家賃相場データと相場レンジ（AED・円換算）

ブルジュ・ハリファ階層別推定家賃レンジ（2025年）
階層区分 階数範囲 スタジオ
(AED/年)		 1ベッドルーム
(AED/年)		 2ベッドルーム
(AED/年)
低層階 19〜37階 90,000〜110,000
(約360万〜440万円)		 135,000〜165,000
(約540万〜660万円)		 215,000〜260,000
(約860万〜1,040万円)
中層階 44〜72階 110,000〜140,000
(約440万〜560万円)		 165,000〜210,000
(約660万〜840万円)		 260,000〜330,000
(約1,040万〜1,320万円)
高層階
★プレミアム		 76〜108階 140,000〜180,000
(約560万〜720万円)		 210,000〜270,000
(約840万〜1,080万円)		 330,000〜420,000
(約1,320万〜1,680万円)

プレミアム加算要素：

  • 高層階（76階以上）：基準価格の+20〜30%
  • ファウンテンビュー：追加+15〜25%
  • スカイロビー近接フロア（43、76、123階付近）：追加+10〜15%

※上記は推定レンジ（公式データ非公開のため）
※為替：1 AED = 40.3円（2025年平均）
※ダウンタウン・ドバイ地区平均：スタジオ 80,569 AED、1BR 120,039 AED、2BR 190,716 AED

出典：Engel & Völkers (2025年9月)、Dubai Land Department: 「Burj Khalifa Fact Sheet (2007年)」、Exchange-rates.org (2025年)

2025年7月時点で、スタジオタイプの平均年間家賃はAED 80,569（約322万円）、1ベッドルームはAED 120,039（約480万円）、2ベッドルームはAED 190,716（約763万円）となっています(*4)。

ブルジュ・ハリファの場合、これらの基準相場に対して、建物のブランド価値とプレミアム立地により地区平均を上回る価格帯で取引される傾向があります。高層階や眺望の良い住戸では、さらにプレミアムが加算される傾向があるため、最上級の物件では相当に高額な家賃となる場合もあります。

間取りで変わるブルジュ・ハリファの家賃相場（1LDK〜3LDK）

4-1 単身者・夫婦・ファミリー別の人気間取り

ブルジュ・ハリファは、スタジオタイプ、1ベッドルーム、2ベッドルーム、3ベッドルーム、4ベッドルームという多様な間取り構成を持つ900戸の住宅ユニットを提供しています。これらの住戸は19階から108階まで分散配置されており、居住者のライフスタイルや家族構成に応じた選択肢が用意されています。

単身の専門職従事者や若手投資家には、スタジオタイプおよび1ベッドルームが人気を集めています。これらの間取りは、ドバイ中心部での都市生活を効率的に楽しむことができ、維持費も相対的に抑えられます。

夫婦や小規模な家族には、2ベッドルームが最も選ばれる傾向にあり、居住スペースと投資価値のバランスが取れた選択肢となっています。3ベッドルーム以上の大型ユニットは、ファミリー層や複数人での居住を検討する富裕層に適しており、広々とした空間とプライバシーを重視する居住者に選ばれます。

4-2 面積ごとの家賃レンジ（AED・円換算）

ブルジュ・ハリファ面積別家賃レンジ（2025年）
間取り 面積
(平方フィート)		 面積
(㎡)		 年間家賃レンジ
(AED)		 年間家賃レンジ
(円換算)
スタジオ 546〜700 約51〜65㎡ 90,000〜130,000 約360万〜520万円
1ベッドルーム 800〜1,200 約74〜111㎡ 135,000〜210,000 約540万〜840万円
2ベッドルーム 1,300〜1,800 約121〜167㎡ 215,000〜330,000 約860万〜1,320万円
3ベッドルーム 1,900〜2,500 約176〜232㎡ 320,000〜450,000 約1,280万〜1,800万円

参考データ：

  • ダウンタウン・ドバイ地区平均：スタジオ 80,569 AED、1BR 120,039 AED、2BR 190,716 AED
  • 2024年売買最高価格（2BR）：AED 970万（約3億8,800万円）、1平方フィートあたり AED 4,391
  • ブルジュ・ハリファは地区平均を20〜40%上回る価格帯で取引される傾向

※為替：1 AED = 40.3円（2025年平均）
※1平方フィート = 約0.093㎡
※眺望・階数により追加プレミアムあり

出典：Dubai Land Department: 「Burj Khalifa Fact Sheet (2007年)」、Engel & Völkers (2025年9月)、Arabian Business (2025年1月)、Exchange-rates.org (2025年)

建物の公式仕様によると、スタジオタイプの面積は約546〜700平方フィート、1ベッドルームは約800〜1,200平方フィートの範囲で設計されています(*12)。これらの面積は間取りタイプごとに異なる空間構成を提供していますが、平方フィート単位での具体的な家賃レートは公式に開示されていません。

ダウンタウン・ドバイ地区の一般的な相場を参考にすると、スタジオタイプの年間家賃はAED 80,000前後（約320万円）、1ベッドルームはAED 120,000前後（約480万円）、2ベッドルームはAED 190,000前後（約760万円）が目安となります(*4)。

ブルジュ・ハリファの場合、建物のブランド価値とプレミアム立地により、これらの相場を上回る価格帯で取引される傾向があります。2024年の売買取引データによると、2ベッドルーム物件の最高価格はAED 970万（約3億8,800万円）で、1平方フィートあたりAED 4,391（約17万6,000円）を記録しました(*13)。

この売買価格は賃貸相場の参考指標となります。

4-3 間取りごとに変わる住み心地と需要傾向

ブルジュ・ハリファの居住環境は、スカイロビー、プール、フィットネス施設、24時間コンシェルジュサービスなどの充実したアメニティにより支えられています。これらの共用施設は、間取りの大小に関わらず全ての居住者に提供され、高級住宅としての住み心地を保証しています。

建物はドバイモールとドバイファウンテンへの直接アクセスを有しており、日常のショッピングやエンターテインメントの利便性は最高水準です。

2025年上半期にAED 171億の取引額と3,670件の取引が記録されたことは、全ての間取りタイプに対して安定した需要があることを示しています(*3)。スタジオおよび1ベッドルームは投資用途での需要が高く、短期賃貸市場でも活用されています。2ベッドルーム以上は長期居住を前提とした家族層や駐在員からの需要が中心となっており、安定した賃貸収入を見込める投資対象として評価されています。

立地とブランド力を考慮すると、どの間取りも将来的な資産価値の維持が期待できる物件です。

FAQ｜ブルジュ・ハリファの家賃・生活でよくある質問

Q.ブルジュ・ハリファの家賃は家具付きだとどのくらい高くなる？

A.ドバイの賃貸市場において、家具付き物件は家具なし物件と比較して一般的に高い家賃が設定されます。

この価格差は、家具・家電の設置費用と維持管理コストを反映したものです。保証金についても、家具なし物件は年間家賃の5%であるのに対し、家具付き物件は10%と2倍の金額が必要となります。

ブルジュ・ハリファの場合も市場の一般的な傾向に従うと考えられますが、具体的な物件ごとのプレミアム率は個別に確認する必要があります。

Q家賃の支払い方法やデポジットの相場は？

A.ドバイの賃貸契約では、年間家賃を1回から4回の小切手で分割支払いすることが一般的です。

支払い回数は貸主との交渉により決定されますが、多くの場合は年1回または4回の分割が選択されます。保証金は家具なし物件で年間家賃の5%、家具付き物件で10%と法律で規定されています。さらに、DEWAと呼ばれる電気・水道公社への接続に際しては、別途登録費用とデポジットの支払いが必要となります。

これらの初期費用を含めた資金計画を事前に立てることが、スムーズな入居につながります。

Q短期賃貸（Airbnbなど）は可能？

A.ドバイでは、Dubai Department of Economy and TourismからHoliday Homeライセンスを取得することで、最低7日間からの短期賃貸が合法的に可能です。

ライセンス費用は年間でスタジオ・1ベッドルームがAED 1,500（約6万円）、2〜3ベッドルームがAED 2,500（約10万円）、4ベッドルーム以上がAED 3,500（約14万円）となっています。ただし、物件所有者の同意と建物管理会社の承認が必須条件です。短期賃貸は高い収益性が見込める一方、適切なライセンス取得と運営管理が不可欠です。

まとめ｜ブルジュ・ハリファの家賃から見える価値と選び方

ブルジュ・ハリファの家賃相場は、2025年においてダウンタウン・ドバイ地区のスタジオタイプで年間AED 80,569（約322万円）、1ベッドルームでAED 120,039（約480万円）、2ベッドルームでAED 190,716（約763万円）を基準に、建物のブランド価値により地区平均を上回る水準で取引されています(*4)。

眺望・階数・間取りという3つの要素が家賃に大きく影響し、特にファウンテンビューや高層階の住戸にはプレミアムが加算される傾向があります。ドバイの不動産市場は2025年上半期に前年比25%の成長を記録しており、今後も安定した需要が見込まれます。

物件選びにおいては、投資目的であれば眺望の希少性と短期賃貸の収益性を重視し、自己居住目的であれば日常の利便性とライフスタイルへの適合性を優先することが推奨されます。

世界最高層ビルという唯一無二のブランド価値と、ドバイ中心部の最高立地を兼ね備えたブルジュ・ハリファは、長期的な資産価値の維持が期待できる投資対象です。