Meraasとは？ドバイのライフスタイル型デベロッパーの基本情報【図解あり】
1-1 Meraasはどんな会社？設立背景とドバイ政府との関係性
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 設立年 | 2007年 |
| 設立者 | シェイク・アーメド・ビン・サイード・アル・マクトゥーム |
| 2020年6月の統合 | Dubai Holding傘下に編入（政府系デベロッパー化） |
| 累計開発面積 | 8,000万平方フィート以上 |
| 引渡住宅戸数 | 3,500戸以上 |
| 現在の土地バンク | 7億5,200万平方フィート |
| 居住人口 | 120万人以上 |
出典：Dubai Holding: 「Under the directives of Mohammed bin Rashid, Meraas to become part of Dubai Holding (June 2020)」、Meraas公式ウェブサイト: 「About Us (September 2025)」
Meraasは2007年に、ドバイ首長国の王族であるシェイク・アーメド・ビン・サイード・アル・マクトゥーム氏の主導で設立されました(*1)。
当初は民間デベロッパーとしてスタートしましたが、2020年6月にドバイ首長のシェイク・モハメド・ビン・ラシード・アル・マクトゥーム氏の指示により、政府系持株会社Dubai Holdingの傘下に組み込まれる重要な転換を迎えました。この統合により、Meraasは政府の強力な財政基盤を背景に持つ開発企業として位置づけられています。
設立から現在まで、Meraasは8,000万平方フィート以上の住宅・商業物件を開発し、3,500戸を超える住宅ユニットを引き渡してきました(*2)。Dubai Holding Real Estateの一員として、現在は7億5,200万平方フィートの土地バンクを保有し、120万人以上が居住するプロジェクトを展開する巨大組織の中核を担っています(*3)。
1-2 「ライフスタイル型デベロッパー」と呼ばれる理由
| セクター | 具体的要素 | 代表例 |
|---|---|---|
| 住宅 | 低層住宅ビル、ヴィラ、タウンハウス | City Walk: 34棟 |
| 小売 | ショッピング施設、専門店 | 徒歩圏内配置 |
| ホスピタリティ | ホテル、リゾート施設 | Bluewaters: 10棟アパート |
| レジャー | 緑地、歩行者専用ゾーン、並木道 | 現代アート配置 |
| エンターテインメント | 飲食施設、娯楽スペース | Bluewaters: 17棟タウンハウス |
| 設計思想 | 混合用途・歩行者優先・緑地重視 | |
出典：Meraas公式ウェブサイト: 「Community Living: Growing Demand for Integrated Residential Communities (September 2025)」、「Urban Planning Initiatives by Meraas (September 2025)」
Meraasが他のデベロッパーと一線を画すのは、単なる住宅供給ではなく「統合型コミュニティ」を創出する開発手法にあります。
同社のプロジェクトでは、住宅・小売・ホスピタリティ・レジャー・エンターテインメントの各セクターが単一の開発内に融合されています(*4)。例えばCity Walkでは、34棟の低層住宅ビルに加え、並木道や現代アートが配された歩行者優先の空間設計が採用され、居住者が徒歩圏内で買い物や食事、娯楽を楽しめる環境が整備されています(*5)。
この「ライフスタイル型」というコンセプトは、住居と商業施設を物理的に併設するだけでなく、緑地や歩行者専用ゾーンを重視した混合用途設計という哲学に基づいています。
1-3 Meraasの開発哲学｜住む・働く・遊ぶが融合するコミュニティ設計
| 核心価値 | 機能要素 | 提供施設 |
|---|---|---|
| Live (住む) |
居住空間の提供 | アパート、ヴィラ、タウンハウス、ペントハウス |
| Work (働く) |
業務機能の統合 | オフィススペース、商業施設、小売店舗 |
| Play (遊ぶ) |
レクリエーション | 飲食施設、娯楽スペース、レクリエーション設備 |
| 3つの 核心価値 |
創造性 | 革新的デザイン、現代アート統合 |
| 洗練性 | 世界水準アメニティ、高品質素材 | |
| 信頼性 | 政府系基盤、長期開発計画 |
出典：Meraas公式ウェブサイト: 「Meraas | A Dubai Based Master Developer (2025)」
Meraasの開発哲学は、創造性・洗練性・信頼性という3つの核となる価値観に集約されます(*6)。
同社が掲げる「Live, Work, Play(住む・働く・遊ぶ)」の統合コンセプトは、居住者が徒歩圏内で生活の全ての機能にアクセスできる空間づくりを意味しています。従来の住宅開発が居住空間の提供に重点を置くのに対し、Meraasのプロジェクトでは世界水準のアメニティ、小売店舗、飲食施設、レクリエーション設備が全て同一コミュニティ内に配置されます。
この哲学の実践例として、各プロジェクトには固有のコンセプトが設定されています。
水辺の目的地、都市空間、郊外の飛び地など、立地特性に応じた個別のコミュニティビジョンが展開され、それぞれが独自のエネルギーを持つ空間として設計されています。こうした開発手法により、Meraasは「ドバイを世界的な選択肢の目的地として位置づける」という都市ビジョンに貢献しています。
Meraas物件が選ばれる理由｜高級志向の投資家に支持される3つの強み
2-1 デザイン性とブランド価値の高さが富裕層を惹きつける
Meraasの物件が高級志向の投資家に選ばれる最大の理由は、その卓越したデザイン性とブランド価値にあります。
2025年6月に発表されたJumeirah Residences Emirates Towersでは、SCDA Architectsによる設計で、754戸のブランドレジデンスが特徴的なカンチレバー建築で構成されています(*7)。この物件では大理石や木材といった天然素材が随所に使用され、時代を超えた優雅さを表現する設計が採用されています。
ターゲット市場は富裕層と高所得者層に明確に絞られており、プレミアムライフスタイルを求める購入者層に焦点を当てています。
Meraasのブランド力は、細部へのこだわり、現代のデザイントレンドに沿った革新的なプロジェクト、そして象徴的なライフスタイル目的地の創出という評価によって支えられています。こうした要素が、単なる住居ではなく「投資価値の高い資産」としての認識を生み出しています。
2-2 立地と生活利便性を両立したプロジェクト設計
Meraasのプロジェクトは、ドバイの主要エリアに戦略的に配置されており、立地の優位性と生活利便性の両立が特徴です。
Port de La Merでは、La Merまで5分、City Walkまで10分、ドバイ国際空港まで15分、ダウンタウンドバイまで10分というアクセス時間が公式に示されています(*8)。Madinat Jumeirah Livingでは、ドバイ国際空港まで20分、Mall of the Emiratesまで5分、Dubai Marinaまで15分という近接性が確保されています(*9)。
Nad Al Sheba Gardensは「ダウンタウンドバイに近接し、Business Bay、Burj Khalifa、Meydanレーストラック、その他のプレミアムレジャー・ライフスタイル目的地へのシームレスなアクセスを提供する戦略的位置」に配置されています(*10)。Jumeirah Residences Emirates Towersでは、Sheikh Zayed RoadとAl Khail Roadへのシームレスなアクセスが確保され、City Walk、ダウンタウンドバイ、J1 Beachまでわずか数分という立地です(*11)。
こうした具体的なアクセス時間の公表は、投資家が物件の利便性を定量的に評価できる重要な情報となっています。
2-3 政府系グループの開発力が生む資産価値の安定性
2020年のDubai Holding傘下への統合により、Meraasは政府系グループの財政基盤と信頼性を背景に持つデベロッパーとなりました。
Dubai Holding Real Estateは公式に「顧客満足度の向上、多様なニーズの理解と対応、期日通りのプロジェクト引き渡しの確保に取り組む」という品質方針を掲げています(*12)。この方針は、単なる理念ではなく、巨大な土地バンクと、NakheelやDubai Propertiesと統合された組織力によって裏付けられています(*3)。
Dubai Holding Real Estateは2億3,200万平方メートルの開発面積を持ち、120万人以上が居住するプロジェクトを展開する統一ビジョンを提示しています。政府系グループの一員であることは、プロジェクトの完工保証、長期的な開発計画の安定性、そして市場変動時の財務基盤の強さという形で、投資家に対する資産価値の安定性を提供しています。
ドバイ不動産投資の全体像や具体的な購入手順については、こちらで詳しく書いています↓
投資相場を徹底解説｜Meraas物件の2025年最新価格帯と利回り
3-1 Meraas物件の平均価格帯とエリア別の相場感
2025年現在、Meraasの物件価格は立地とプロジェクトタイプによって大きく異なります。
City Walkの物件は262万AED(約1億480万円)からの価格帯でスタートしています(*14)。Nad Al Sheba Gardensのヴィラは443万AED(約1億7,720万円)から、The Acresのヴィラは509万AED(約2億360万円)からとなっており、郊外型の大型物件ほど価格帯が上昇する傾向が見られます。
Madinat Jumeirah Livingのアパートメントは235万AED(約9,400万円)から、Bluewatersの物件は285万AED(約1億1,400万円)からという価格設定です。これらの価格帯は、ドバイの高級不動産市場において中堅から上位に位置づけられ、国際的な投資家層にとってアクセス可能な範囲に設定されています。
エリア別では、ウォーターフロント立地とDubai Marina、Downtown等の都心型混合開発が比較的近い価格帯で推移している点が特徴です。
3-2 賃貸利回りの実績と高利回りを実現する理由
ドバイの開発コミュニティ全体では、8〜15%のROIを実現しており、世界でも最高水準の利回りとされています(*15)。Bluewaters Island物件では5〜7%の賃貸利回りが達成されており、2024年第1四半期にはドバイ不動産市場全体で7%の賃貸利回り成長が記録されました(*16)。
Meraas物件が高利回りを実現する理由は、複数の要素が組み合わさっています。
第一に、立地の優位性により賃貸需要が安定していること。第二に、統合型コミュニティ設計により、居住者が求める利便性とライフスタイル価値が物件に組み込まれていること。第三に、政府系グループの信頼性によって長期的な資産価値維持が期待されることです。
こうした要素が組み合わさることで、賃料水準の維持と空室率の低減が実現され、投資家にとって魅力的な利回りが生まれています。
3-3 2025年の市場動向から見る今後の投資リターン予測
ドバイの不動産市場は2025年に入っても記録的な成長を継続しています。
2025年上半期の不動産取引総額は約4,310億AED(約17兆2,400億円)に達し、前年同期の3,450億AED(約13兆8,000億円)から25%増加しました。同期間の不動産投資額は3,260億AED(約13兆400億円)に達し、前年同期比で39%の増加を記録しています(*17)。
2025年上半期には5万9,000人の新規投資家が市場に参入し、1,570億AED(約6兆2,800億円)を投資しました。このうち居住者が45%を占めています。2024年の9ヶ月間では、16万3,000件を超える取引が総額5,440億AED(約21兆7,600億円)超に達し、不動産投機率は20%以下に維持されることで「安定性と持続可能性を反映している」と評価されています(*18)。
こうした堅調な市場実績は、Meraas物件を含むドバイの高級不動産への投資が、短期的な投機ではなく中長期的な資産形成手段として機能していることを示しています。
ブルーウォーターズ開発の全貌｜立地・設備・投資価値を徹底解説
4-1 ブルーウォーターズの立地と周辺アクセスの特徴
Bluewaters Islandは、Sheikh Zayed Road(E11)から専用橋で本土と接続されたウォーターフロント開発です(*19)。
最寄りのメトロ駅はレッドライン上のDMCC Metro Stationで、RTAバスF57がJabal Ali Metro StationからBluewaters Islandへの直行サービスを提供しています。Dubai Marina Tram Stationからは徒歩7分の距離にあり、公共交通機関でのアクセスが確保されています。自動車でのアクセスでは、ダウンタウンドバイまで20分、ドバイ国際空港まで30分という所要時間です。
島内からはThe Beach at JBRまで徒歩10分、Dubai Marinaまで車で5分、The Palmまで車で10分という近接性を持ち、ドバイの主要なレジャー・商業エリアへの優れた連結性が特徴です。
ウォーターフロント立地でありながら都心部へのアクセスが良好という立地特性は、投資家にとって賃貸需要の安定性を評価する重要な要素となっています。
4-2 レジデンス・ホテル・商業施設が融合した複合開発の魅力
Bluewaters Islandは、10棟のアパートメントビル、4棟のペントハウス、17棟のタウンハウスが統合された基壇部分の上に配置された複合開発です(*5)。島内にはCaesars Palace Dubaiホテル複合施設が複数のダイニング施設とともに展開されています。高さ250メートルを超えるAin Dubai観覧車は、9,000トン以上の鋼材を使用した構造物として島のランドマークとなっています。
開発全体では、ウォーターフロント遊歩道に沿って200以上の小売・飲食施設が配置されています。この複合開発の魅力は、居住者が島内で生活の大部分を完結できる利便性と、観光客が訪れるエンターテインメント施設が共存することで生まれる活気にあります。
住宅投資家にとっては、観光需要に支えられた商業施設の存在が、長期的な賃貸市場の安定性を担保する要素となっています。
4-3 ブルーウォーターズ物件の投資価値と今後の評価
2025年上半期のBluewaters実績データによれば、78件の販売取引が総額7億1,302万AED(約285億2,080万円)で成立しました(*20)。
平均販売価格は910万AED(約3億6,400万円)で、最高取引額は6,650万AED(約26億6,000万円)、最低は150万AED(約6,000万円)という幅広い価格帯が記録されています。賃貸市場では114件の取引が総額5,461万AED(約21億8,440万円)で成立し、平均賃料は47万9,000AED(約1,916万円)となっています。
| 区分 | 取引件数 | 総取引額 | 平均価格 | 最高額 | 最低額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 販売取引 | 78件 | 7億1,302万AED (約285億2,080万円) |
910万AED (約3億6,400万円) |
6,650万AED (約26億6,000万円) |
150万AED (約6,000万円) |
| 賃貸取引 | 114件 | 5,461万AED (約21億8,440万円) |
47万9,000AED (約1,916万円) |
200万AED (約8,000万円) |
23万AED (約920万円) |
出典：Aqua Properties: 「Bluewaters Market Report 2025 (July 2025)」
2024年上半期と2025年上半期の価格推移を比較すると、市場の成熟傾向が見て取れます。
販売価格の月間平均値は、2024年上半期が750万〜1,240万AED(約3億〜4億9,600万円)のレンジで推移していたのに対し、2025年上半期には650万〜1,160万AED(約2億6,000万〜4億6,400万円)のレンジへと変動しています。賃料水準も38万9,000〜59万5,000AED(約1,556万〜2,380万円)の範囲で推移しており、価格の安定化が進んでいます。
| 期間 | 販売価格レンジ(AED) | 販売価格レンジ(円換算) | 賃料レンジ(AED) | 賃料レンジ(円換算) |
|---|---|---|---|---|
| 2024年上半期 | 750万〜1,240万 | 約3億〜4億9,600万円 | 38万9,000〜59万5,000 | 約1,556万〜2,380万円 |
| 2025年上半期 | 650万〜1,160万 | 約2億6,000万〜4億6,400万円 | 38万9,000〜59万5,000 | 約1,556万〜2,380万円 |
出典：Aqua Properties: 「Bluewaters Market Report 2025 (July 2025)」
Bluewaters物件は5〜7%の賃貸利回りを維持しており(*16)、ウォーターフロント立地の希少性と複合開発の完成度が投資価値を支えています。
市場データから見る限り、価格変動の落ち着きと安定した利回り水準は、Bluewatersが投機的な市場から成熟した投資市場へと移行していることを示唆しています。
Meraas最新プロジェクト2025｜Nad Al Sheba Gardens・Atélisほか注目物件
5-1 Nad Al Sheba Gardensの概要と特徴
Nad Al Sheba Gardensは、Nad Al Shebaエリアに位置する私営ゲーテッドコミュニティで、ダウンタウンドバイから数分の距離にあります。開発では3ベッドルーム、4ベッドルーム、5ベッドルームのヴィラと3ベッドルームのタウンハウスが提供されています。価格は443万AED(約1億7,720万円)からスタートしています(*21)。
ヴィラの内装には、硬木フローリング、磁器カウンタートップ、高級アルミニウム仕上げが採用されています。コミュニティ内にはヨガ芝生、屋外シアタースペース、サイクリングトラック、ランニングトラックが整備されています。
2025年5月にはフェーズ4の建設契約が6億9,000万AED(約276億円)超で締結され、2027年第1四半期の引き渡しが予定されています(*10)。郊外型でありながらダウンタウンドバイへの近接性を持つ立地特性は、ファミリー層と長期投資家の双方から注目されています。
5-2 Atélis by Meraasのコンセプトと販売状況
Atélisは、Dubai Design District(D3)に位置する45階建ての住宅タワーで、総予算8億2,500万AED(約330億円)の大型プロジェクトです(*22)。2025年5月に発表されたこのプロジェクトは、280戸のレジデンスで構成され、1〜4ベッドルームアパートメント、3戸のデュプレックステラスヴィラ、2戸のダブルハイトペントハウスが含まれます。
建築設計はBurj Khalifaを手がけたSOM(Skidmore, Owings & Merrill)が担当しており、ファサードは砂漠の花の形状にインスパイアされ、曲線的なバルコニーが花びらを模した独特のデザインとなっています。完成は2028年上半期が予定されています。
D3という創造産業集積地での開発は、従来の住宅中心開発とは異なる文化的価値を付加し、クリエイティブ層をターゲットとした新しい市場セグメントへの参入を示しています。
5-3 2025年以降の開発予定エリアと市場動向
2024年にMeraasがローンチしたプロジェクトには、City Walk Northline、Madinat Jumeirah Living Riwa、The Acresヴィラ、Nad Al Sheba Gardens Phase 7、Verve City Walkが含まれます(*23)。2025年4月には、Jumeirah Residences Asora BayとJumeirah Residences Emirates Towersという2つの高級開発が公式に発表されました(*24)。
Nad Al Sheba Gardensでは複数のフェーズが2025〜2029年にかけて継続開発される計画です(*21)。Atélis at D3は2025〜2028年の開発期間が設定されています(*22)。Madinat Jumeirah Livingでも新フェーズが近日公開予定とされています。
これらの公式発表済みプロジェクトは、Meraasが既存の成功エリアでの拡張と、新規エリアへの進出という二つの戦略を並行して進めていることを示しています。
FAQ｜Meraasについてよくある質問
- QMeraasの物件は外国人でも購入できる？支払い方法や手続きは？
- A
はい、外国人でも購入可能です。
ドバイでは指定されたフリーホールドゾーンにおいて、外国人が100%所有権で不動産を購入できる制度が整備されています。Meraasの全開発はこのフリーホールドゾーン内に位置しています。支払いプランは物件により異なりますが、一般的に60/40、70/30、75/25という建設中と引き渡し時の支払い比率が提供されており、頭金は10〜20%程度です。購入時には4%のDubai Land Department譲渡手数料と250AED(約1万円)の権利証手数料が標準的に発生します。
- QMeraas物件の利回りはどのくらい？他社デベロッパーと比べてどう？
- A
ドバイ市場全体では、アパートメントで5〜7%、ヴィラで4.5〜6%の賃貸利回りが平均的です。
2025年9月時点での新規契約平均は7.09%、更新契約は6.42%とされています。Meraasが開発するエリア別では、Dubai Marina地区で6.15%、Downtown Dubaiで5.81%、Business Bayで6.81%という具体的な利回りデータがあります。Bluewaters物件では5〜7%の賃貸利回りが実現されています。
デベロッパー別の直接比較データは公表されていませんが、Meraasプロジェクトが位置するエリアの利回りは市場平均と同水準またはそれを上回る傾向にあります。
- Q購入後の管理はどうなる？賃貸運用を任せる方法はある？
- A
ドバイでは物件管理契約を不動産管理会社と締結し、Dubai Land Departmentの公式システムEjariに登録する制度が整備されています。
現在693社の管理会社がEjariシステムに登録されており、テナント審査・家賃回収・メンテナンス調整・Ejari登録などのサービスを提供しています。Meraas独自のサービスとして、「RealConnect」というオンラインポータルがあり、物件オーナーは世界中のどこからでも支払管理・請求書確認・コミュニティ施設予約が可能です。Meraasはコミュニティ管理・賃貸管理・技術メンテナンス・財務監督を含む包括的な物件管理サービスも提供しています。
まとめ｜Meraasはライフスタイル重視の投資家に最適なデベロッパー
Meraasは2007年の設立以来、「住む・働く・遊ぶ」が融合した統合型コミュニティ開発で、ドバイの都市景観を変革してきました。
2025年上半期のドバイ不動産市場は前年同期比25%の取引額増加を記録し、Meraas物件の価格帯は262万AEDから509万AED(約1億480~2億360万円)と、国際投資家にとってアクセス可能な範囲に設定されています。
Bluewaters Islandでは5〜7%の賃貸利回りが維持され、2025年上半期だけで78件・総額7億1,302万AED(約285億2,080万円)の取引が成立しています。立地の優位性、複合開発による利便性、政府系グループの信頼性という3つの強みは、短期的な投機ではなく中長期的な資産形成を目指す投資家に最適です。
Nad Al Sheba Gardens、Atélis at D3など、2025年以降も確定した開発計画が進行しており、ライフスタイル価値と投資リターンの両立を求める投資家にとって、Meraasは有力な選択肢となっています。
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出典元
- *1 Dubai Holding：「Under the directives of Mohammed bin Rashid, Meraas to become part of Dubai Holding (June 2020)」
- *2 Khaleej Times：「Meraas to become part of Dubai Holding (June 2020)」
- *3 Meraas公式ウェブサイト：「About Us (September 2025)」
- *4 Meraas公式ウェブサイト：「Community Living: Growing Demand for Integrated Residential Communities (September 2025)」
- *5 Meraas公式ウェブサイト：「Urban Planning Initiatives by Meraas (September 2025)」
- *6 Meraas公式ウェブサイト：「Meraas | A Dubai Based Master Developer (2025)」
- *7 Dubai Holding Real Estate：「Meraas unveils Jumeirah Residences Emirates Towers (June 2025)」
- *8 Meraas公式ウェブサイト：「Port de La Mer Brochure (2024)」
- *9 Meraas公式ウェブサイト：「Madinat Jumeirah Living Lamaa Brochure (2023)」
- *10 Dubai Holding Real Estate：「Meraas awards contract valued at over AED 690 million for new phase of Nad Al Sheba Gardens (May 2025)」
- *11 Meraas公式ウェブサイト：「Jumeirah Residences Emirates Towers (2025)」
- *12 Dubai Holding Real Estate：「Quality Policy (2024)」
- *13 Dubai Holding：「Dubai Holding Real Estate (2025)」
- *14 Meraas公式ウェブサイト：「Properties for Sale in Dubai (2025)」
- *15 Meraas公式ウェブサイト：「Enjoy Luxury & High ROI in Dubai’s Gated Communities (September 2025)」
- *16 Meraas公式ウェブサイト：「Meraas Properties with Highest ROI for Investors (September 2025)」
- *17 Dubai Media Office：「Dubai real estate transactions exceed AED431 billion in H1 2025 (July 2025)」
- *18 Dubai Land Department：「Dubai Real Estate Sector Strategy 2033 poised to drive significant growth (October 2024)」
- *19 Bluewaters Dubai公式：「The 4 Best Ways to Reach Bluewaters Dubai (September 2025)」
- *20 Aqua Properties：「Bluewaters Market Report 2025 (July 2025)」
- *21 Meraas公式ウェブサイト：「Nad Al Sheba Gardens | Villas for Sale in Dubai (2025)」
- *22 Dubai Holding Real Estate Press Release：「Meraas launches premium residential project on the banks of Dubai Creek (May 2025)」
- *23 Meraas公式ウェブサイト：「Real Estate Innovation: A Look at Meraas’ Pioneering Projects Launched in 2024 (September 2025)」
- *24 Dubai Holding：「Jumeirah to Launch 3 New Developments in Dubai (April 2025)」
- *25 Engelvoelkers UAE：「Buy Property In Dubai As A Foreigner: Complete Guide (October 2025)」
- *26 Knight Frank UAE：「Destination Dubai 2025 (June 2025)」
- *27 Engelvoelkers UAE：「Dubai Rental Yield in 2025 (October 2025)」
- *28 Dubai Land Department：「Registration and renewal of the property management contract (2025)」
- *29 Dubai Land Department：「RERA and DED launch new electronic services (June 2012)」
- *30 Meraas公式ウェブサイト：「Post-Purchase Support: What Meraas Offers to New Homeowners (August 2024)」
